위반건축물 상가 정육점, 같은 업종으로 승계임대 가능할까? 🏢💼

✅ 위반건축물 상가, 영업 승계 가능할까?

안녕하세요!

상가 임대차 계약 시 위반건축물 여부는 매우 중요한 요소입니다. 특히, 기존 정육점에서 같은 업종으로 영업을 승계할 경우, 관할 구청의 행정 처리 방식에 따라 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 위반건축물 상가를 임대할 때 반드시 확인해야 할 사항과 계약서 작성 시 필요한 확인설명서 및 특약에 대해 알아봅니다.

 

🔎 실제 사례 : 위반건축물 상가, 정육점 승계 임대 가능할까?

• 최근 위반건축물이 붙어 있는 상가의 정육점을 같은 업종으로 승계임대할 수 있는지 궁금해함.
• 해당 상가는 구분상가 형태이며, 건물 전체에 위반건축물 표시가 있음.
• 기존 정육점이 정상 영업 중이며, 새로운 임차인이 같은 업종으로 운영하려는 상황.

🔹 주요 쟁점:

1. 위반건축물이란?

• 건축법상 허가받은 용도나 면적을 초과해 사용 중인 건물.
• 일반적으로 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표기됨.

2. 같은 업종이면 영업 승계가 가능할까?

• 대체로 같은 업종이면 영업자 지위 승계 가능.
• 하지만, 구청별 기준이 다를 수 있어 사전 확인이 필수.

3. 승계임대 시 주의할 점

• 영업허가를 이전할 때 관할 구청에서 실사를 진행할 가능성.
• 위반건축물의 정도에 따라 추가적인 시정 조치가 필요할 수도 있음.
• 일부 지자체에서는 같은 업종이라도 추가 조치를 요구할 수 있음.

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🔥 위반건축물 상가, 승계임대 가능 여부 체크리스트

✅ 1. 건축물대장 확인

• 위반 사항이 어떤 항목인지 정확히 확인.
• 구분상가 개별 호수에 위반이 없는 경우 문제없이 승계 가능.

 

✅ 2. 구청 문의 필수

• 위반 사항이 영업허가에 영향을 주는지 확인.
• 같은 업종이면 실사가 없는 경우가 많지만, 예외가 있을 수 있음.
• 일부 지역에서는 시정 명령이 내려질 수도 있으므로 사전 확인 필요.

 

✅ 3. 영업자 지위 승계 절차 확인

• 기존 업주가 보유한 위생허가, 사업자등록증 등을 승계하는 방식.
• 추가적인 서류(예: 위반건축물 관련 서류)가 필요한지 확인.

 

✅ 4. 특약 사항 명확히 기재

• 계약서에 위반건축물로 인해 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 특약 포함.
• 예시: “본 건 상가는 위반건축물로 지정되어 있으며, 이에 따른 행정처분 및 기타 책임은 임대인이 부담한다.”

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🏡 위반건축물 상가 거래 시 유의할 점

1. 매도·임대 의뢰 시 건축물대장 확인 필수

• 계약 진행 전 건축물대장, 토지이용계획 확인원 확인.
• 구청 건축과에 문의하여 위반 사항이 영업에 영향을 주는지 검토.

2. 승계임대 시 기존 업주의 영업허가 유지 여부 체크

• 기존 업주가 영업허가를 유지한 상태에서 승계해야 절차가 간단.
• 만약 허가가 말소된 상태라면 새로운 허가 절차 필요.

3. 특약 예시:

• “본 건은 위반건축물로 지정되어 있으며, 이로 인해 발생하는 모든 행정처분에 대한 책임은 임대인(또는 임차인)이 부담한다.”
• “영업허가 승계 불가 시 계약을 해제할 수 있다.”

4. 구청별로 기준이 다를 수 있으니 반드시 확인 하셔야...

• 구청마다 위반건축물에 대한 행정 처리 방식이 다름.
• 일부 구청은 위반 사항이 경미하면 승계 허용,
• 반대로 위반 정도가 심하면 업종 승계 자체를 금지할 수도 있음.

 

상가 임대차 원상복구와 권리금 보호, 어떻게 해야 할까? 🤔

📌 단독 소유 건물 vs. 구분 소유 건물에 따른 중개 가능 여부

1️⃣ 단독 소유 건물의 경우

• 해당 층이 위반건축물로 지정되었을 경우, 신규 입점은 불가능
• 승계임대는 가능하지만, 중개 시에는 반드시 확인설명서를 작성해야 함

2️⃣ 구분 소유 건물의 경우

• 개별 호수(전유부분)가 위반건축물로 등록되지 않았다면 승계임대 가능
• 공용부분(복도, 계단 등)이 위반건축물이라면 중개 가능하지만 임차인에게 사전 고지 필수

📌 위반건축물 중개 가능 여부 정리

구분	입점 층	신규/승계	업종	중개 가능 여부	비고
단독 소유 건물	해당 층	승계입점	모든 업종	✅ 가능	확인설명 의무
단독 소유 건물	해당 층	신규입점	허가/등록/신고 업종	❌ 불가
단독 소유 건물	기타 층	승계입점	모든 업종	✅ 가능	확인설명 의무
단독 소유 건물	기타 층	신규입점	허가/등록/신고 업종	❌ 불가
구분 소유 건물	전유부분 위반 없음	승계입점	모든 업종	✅ 가능
구분 소유 건물	공용부분 위반	승계입점	모든 업종	✅ 가능	확인설명 의무

🏆 마무리

➡ 같은 업종이면 가능할 확률이 높지만, 반드시 구청 확인 후 진행해야 함!

➡ 위반건축물 여부에 따라 승계 절차가 다를 수 있으므로, 사전 조사 필수!

➡ 특약 작성으로 법적 리스크 대비! (아래 참고)

 

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🏢 확인설명서 (위반건축물 관련)

• 물건지 주소: (예시) 서울시 강남구 ○○동 ○○빌딩 ○○호
• 건축물대장 위반 여부: 건축물대장에 위반건축물 표기 있음 (☑) 예 / ( ) 아니오
• 위반내용: (예시) 연면적 초과 증축으로 인한 위반
• 구청 확인 여부: (☑) 예 / ( ) 아니오
• 구청 담당자명 및 연락처: ○○구청 건축과 ○○○ 주무관 (☎ 02-XXX-XXXX)
• 승계임대 가능 여부: (☑) 가능 (단, 영업자 지위 승계 필요)
• 영업허가 유지 여부: (☑) 기존 업주 영업허가 유지 중
• 기타 행정처분 여부: ( ) 없음 / (☑) 있음 (예: 원상복구 명령, 과태료 등)

위 내용을 확인하였으며, 계약 체결 후 발생할 수 있는 행정처분에 대해 중개사는 책임지지 않음을 이해합니다.

 

임차인 서명: ______________________
임대인 서명: ______________________
중개사 서명: ______________________

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✍️ 특약 예시

1. 위반건축물 관련 책임 조항
   • 본 건물은 건축법상 위반건축물로 지정되어 있으며, 이에 따른 행정처분(영업 제한, 원상복구 명령 등)이 발생할 경우, 모든 책임은 임대인이 부담한다.
2. 영업허가 승계 관련 조항
   • 임차인은 임대인의 협조를 받아 기존 정육점의 영업허가를 승계받는 것을 원칙으로 하며, 만약 해당 영업허가 승계가 불가능할 경우 임대인은 임차인의 계약 해지를 인정하고, 계약금 및 보증금을 반환한다.
3. 과태료 및 시정조치 부담 주체
   • 계약 기간 중 위반건축물로 인해 발생하는 모든 행정처분(과태료, 원상복구 명령 등)의 책임은 임대인에게 있으며, 임차인은 이에 대한 책임을 지지 않는다.
4. 구청 실사 발생 시 계약해지 조항
   • 관할 구청의 실사 결과, 영업 허가 취득이 불가능하다는 판정을 받을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환해야 한다.
5. 임차인 보호 조항
   • 본 계약 체결 이후, 위반건축물로 인한 추가적인 규제가 발생하여 정상적인 영업이 불가능할 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 보증금을 반환하여야 한다.

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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