[음식점 양도-양수 필독] 🍜 계약 시 필수 체크! ✅ 영업허가·권리금·렌트프리 이해하기

안녕하세요! 😊

많은 상가 업주분들께서 식당(일반음식점) 양도양수 계약을 처음 진행하시는 분들이 계실녕하세요! 😊

 

많은 상가 업주분들께서 식당(일반음식점) 양도양수 계약을 처음 진행하시는 분들이 계실텐데요.

특히 권리금 거래가 포함된 경우, 단순 임대차 계약과는 달리 영업허가 승계, 시설·비품 인수인계, 임대인 동의 여부 등 다양한 법적·실무적 이슈가 발생할 수 있습니다.

최근 양도양수 계약 현장에서 중국집(반점) 양도양수 계약을 진행하면서 ✔ 기존 임차인이 영업허가를 승계해 준다고 하는데, 어떻게 처리해야 할까? ✔ 렌트프리(수리 기간)는 임대인이 인정해 줘야 하는 걸까? ✔ 시설·비품 인수인계 시, 계약서에 어떤 내용을 추가해야 할까? 와 같은 고민이 있는 것 같습니다. 

 

이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로, 음식점 양도양수 계약 시 반드시 체크해야 할 핵심 사항을 정리해보겠습니다!

상가 양도·양수 시 필수 준비 서류 총정리📄

 

✅🔎 실제 사례: 중국집(반점) 양도양수 계약 진행 중 발생한 문제

 🔹 기존 업종: 복층 구조의 대형 중국집

 🔹 계약 방식: 기존 세입자가 신규 세입자에게 권리금을 받고 양도

 🔹 신규 임차인: 음식점 운영 경험이 있지만 중식은 처음

 

🔹 계약 전 주요 쟁점:

✅ 영업허가 승계 문제 (위생교육·건강검진 필요)

✅ 렌트프리(수리 기간) 조정 여부

✅ 복층 구조로 인한 위반건축물 문제 발생 가능성

✅ 시설·비품 인수인계 항목 명확히 할 필요성

 

위 내용들 중 어떤 부분을 체크해야 할지 하나씩 살펴보겠습니다.

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📌 양도양수 계약 시 중개사가 반드시 체크해야 할 사항

1️⃣ 영업허가 승계, 어떻게 해야 할까?

• 음식점 양도양수 시 가장 중요한 절차 중 하나는 '영업허가 승계'입니다.
• 신규 임차인이 기존 업장을 그대로 운영하려면, 구청에서 영업 허가를 승계받아야 합니다.

📌 영업허가 승계 절차

✅ 필수 서류:

• 기존 사업자의 영업신고증
• 신규 사업자의 위생교육 이수증 (한국외식업중앙회 등에서 온라인/오프라인 교육 가능)
• 신규 사업자의 건강검진 결과서 (보건소에서 발급)
• 기존 사업자의 폐업 신고서 (세무서에서 처리)

✅ 진행 방법:

1. 신규 임차인이 위생교육 수료 후 건강검진을 받음
2. 기존 사업자가 폐업 신고
3. 신규 임차인이 기존 사업자와 함 구청에서 영업신고 승계 처리

💡 실무 TIP!

• 구청 담당자와 사전 상담 필수! 지역별로 추가 서류를 요구할 수 있음
• 위반건축물 여부 확인 후 진행! 복층 구조의 경우 위반 여부에 따라 영업신고 승계가 불가능할 수도 있음

🔎 위생교육 이수증 발급 방법
1️⃣ 교육 대상
신규로 일반음식점, 휴게음식점, 제과점 등을 운영하려는 사업자기존 영업자가 위생교육을 갱신하려는 경우
2️⃣ 교육 방법
✅ 온라인 교육:
한국외식업중앙회 교육센터에서 온라인 강의 수강 후 이수증 발급사이트:
https://www.kfood.or.kr 회원가입 후 교육 신청 → 온라인 수강 → 이수증 출력 가능
✅ 오프라인 교육:
지역별 한국외식업중앙회 지부에서 현장 교육 진행관할 지부에 사전 문의 후 일정 확인 후 참석
3️⃣ 수강 비용
약 20,000원 (지역별로 다를 수 있음)
4️⃣ 위생교육 이수증 제출처
관할 구청 위생과 (영업신고 시 필수 제출)

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2️⃣ 렌트프리(수리 기간) 협의, 임대인이 꼭 인정해야 할까?

📌 렌트프리(임대료 면제) 관련 체크 사항

✅ 일반적으로 권리금 거래가 있으면 렌트프리는 인정되지 않는 경우가 많음

✅ 기존 임차인과 신규 임차인 간 시설·비품 인수 조건을 협의하는 것이 일반적

✅ 임대인의 동의 없이 계약서에 렌트프리 조건을 추가하면 추후 법적 분쟁 가능성 있음

 

💡 실무 TIP!

• 기존 세입자가 일정 부분 수리비 지원을 해주는 방식으로 협의 가능
• 임대인에게 최소한의 수리 기간(1~2주) 요청 가능하나, 보증금 공제 가능성 있음
• 계약 전 시설·비품 인수 리스트를 정확히 작성해, 추가 비용 발생을 최소화해야 함

 

3️⃣ 기존 시설·비품 인수인계 체크리스트

• 음식점 양도양수 시 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 '시설·비품' 관련 문제입니다.
• 잔금 지급 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하지 않도록, 인수인계 항목을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

 

📌 체크해야 할 주요 항목

✅ 주방 설비(가스레인지, 환풍기, 냉장고 등) 기능 정상 작동 여부

✅ 테이블·의자·조명 등 인테리어 항목 포함 여부

✅ POS 시스템, 전화, CCTV 기존 계약 이전 가능 여부

✅ 기존 사업자의 미납 관리비, 세금 여부 확인

✅ 잔금 지급일까지 영업 정지 또는 폐업 등의 문제가 발생하지 않도록 특약 추가

 

💡 실무 TIP!

• 인수인계 리스트를 계약서와 함께 작성해, 추후 시설 문제 발생 시 책임 소재를 명확히 해야 함
• 신규 임차인이 필요 없는 시설·비품을 사전에 제외하도록 협의

 

4️⃣ 추가로 확인해야 할 법적·세금 관련 사항

📌 임대차 계약 관련 체크포인트

✅ 임대인의 계약 승낙 확인 필수! (양도양수 계약 시, 임대인의 동의 없이는 계약 불가능)

✅ 동종업종 경업금지 특약 확인 (같은 상가 내 비슷한 업종 입점 금지 여부)

✅ 기존 임차인의 체납 관리비, 세금 문제 확인

 

📌 세금 관련 체크포인트

✅ 권리금 지급 시 세금 신고 여부 (양도인·양수인 간 세무사 상담 권장)

✅ 부가세 포함 여부 명확히 하기! (계약서에 권리금 부가세 포함 여부를 명확히 명시)

 

✅ 마무리: 음식점 양도양수 계약 시 꼭 챙겨야 할 사항!

✔ 영업허가 승계는 반드시 구청 확인 후 진행!

✔ 렌트프리 협의는 임대인의 동의를 반드시 받아야 함!

✔ 시설·비품 인수인계 리스트를 정확히 작성해 분쟁 방지

✔ 임대차 계약 관련 체납 관리비, 계약 거절 가능성 체크 필수

✔ 권리금 지급 시 세금 문제까지 꼼꼼히 확인

 

음식점 양도양수 계약은 일반 상가 계약보다 훨씬 복잡한 요소가 많습니다.

따라서 단순 계약서 작성이 아니라, 계약 과정에서 발생할 수 있는 법적·세금적 문제를 미리 점검하고 조율하는 것이 중요합니다.

 

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음식점(중국집·반점) 양도양수 계약 시 필수 특약 작성 (예시)

1. 영업허가 승계 관련 특약

✅ 신규 임차인이 기존 영업허가를 승계받을 수 있도록, 기존 임차인의 협조 의무를 명시

1. 기존 임차인(양도인)은 본 계약 체결 후 신규 임차인(양수인)이 영업허가를 원활히 승계받을 수 있도록 적극 협조해야 한다.

2. 기존 임차인은 영업허가 승계를 위해 필요한 폐업 신고를 즉시 진행하며, 신규 임차인이 구청에서 영업신고를 마칠 때까지 행정 절차를 방해하거나 지연해서는 안 된다.

3. 만약 기존 임차인의 귀책사유로 인해 신규 임차인이 영업허가 승계를 받지 못할 경우, 계약은 자동 해지되며 지급된 계약금(권리금 포함)은 즉시 반환한다.

 

2. 시설·비품 인수인계 관련 특약

✅ 시설·비품의 정상 작동 여부를 확인하고, 계약 후 추가 비용 부담 문제를 방지

1. 기존 임차인은 본 계약 체결 후 시설·비품에 대한 인수인계 리스트를 작성하여 양수인에게 제공하며, 잔금 지급 전까지 양측이 리스트에 대한 확인을 완료해야 한다.

2. 양수인은 잔금 지급 전 시설·비품의 정상 작동 여부를 확인할 의무가 있으며, 잔금 지급 후 발생하는 시설·비품의 고장 및 하자는 양수인의 책임으로 한다.

3. 기존 임차인이 인수인계 리스트에 포함되지 않은 시설·비품을 계약 종료일까지 철거하지 않을 경우, 철거 비용은 기존 임차인이 부담한다.

 

3. 권리금 지급 및 반환 조건 특약

✅ 권리금 지급 방식과 반환 조건을 명확히 하여 분쟁 예방

1. 권리금 총액은 '○○○만원'으로 하며, 계약금(○○○만원)은 계약 체결 시 지급하고, 잔금(○○○만원)은 영업허가 승계 완료 및 시설·비품 인수 확인 후 지급한다.

2. 신규 임차인이 잔금을 지급하기 전, 임대인이 계약을 거절하거나 기존 계약 조건을 변경하는 경우, 기존 임차인은 계약금을 즉시 반환해야 한다.

3. 영업허가 승계 또는 시설·비품 인수 과정에서 기존 임차인의 책임 있는 사유로 문제가 발생할 경우, 계약은 자동 해지되며 기존 임차인은 지급받은 권리금을 반환해야 한다.

 

4. 렌트프리(수리 기간) 관련 특약

✅ 수리 기간 동안 임대료를 면제받을 수 있는 조건을 명확히 설정

1. 임대인은 신규 임차인이 수리 및 인테리어 공사를 원활히 진행할 수 있도록 계약 시작일부터 ○○일간(최대 ○주) 임대료를 면제(렌트프리)한다.

2. 렌트프리 기간 동안 신규 임차인은 영업이 불가능하며, 공사 기간이 초과될 경우 초과된 기간에 대한 임대료는 신규 임차인이 부담한다.

3. 렌트프리 기간 종료 후부터 정상적으로 임대료가 발생하며, 신규 임차인은 연체 없이 납부해야 한다.

 

5. 기존 세금·관리비 체납 확인 및 책임 특약

✅ 기존 임차인의 미납 세금 및 관리비로 인한 피해를 방지

1. 기존 임차인은 계약 체결 전까지 모든 공과금(전기·수도·가스 등) 및 관리비를 완납해야 하며, 체납 금액이 발생한 경우 기존 임차인이 책임지고 납부한다.

2. 계약 체결 후 발견된 기존 임차인의 미납 세금 또는 관리비에 대해 신규 임차인이 납부한 경우, 기존 임차인은 즉시 해당 금액을 신규 임차인에게 변제해야 한다.

3. 본 특약을 위반하여 신규 임차인에게 손해가 발생할 경우, 기존 임차인은 신규 임차인에게 손해배상 책임을 진다.

 

6. 동종업종 경업금지(경쟁 방지) 특약

✅ 기존 임차인이 인근에서 동일 업종을 운영하는 것을 방지

1. 기존 임차인은 본 계약 체결일로부터 ○년간 동일 상가 및 반경 ○○m 이내에서 동일 업종(중국집, 반점 등)으로 창업하거나, 제3자에게 명의를 대여하여 영업하는 행위를 금지한다.

2. 기존 임차인이 위 조항을 위반하여 신규 임차인의 영업에 지장을 초래할 경우, 기존 임차인은 신규 임차인에게 손해배상(○○○만원)을 지급해야 한다.

3. 경업금지 기간이 종료된 이후에는 기존 임차인의 영업 활동에 제한을 두지 않는다.

 

7. 계약 해지 및 위약금 관련 특약

✅ 계약 불이행 시 위약금 및 반환 조건을 명확히 설정

1. 본 계약 체결 후 신규 임차인이 개인 사정으로 계약을 철회할 경우, 계약금은 반환되지 않는다.

2. 본 계약 체결 후 기존 임차인의 사정으로 계약이 철회될 경우, 기존 임차인은 계약금을 2배로 반환해야 한다.

3. 본 계약 체결 후 임대인이 계약을 거절하거나 임대차 조건을 변경하여 계약이 성사되지 못할 경우, 기존 임차인은 계약금을 반환하고, 신규 임차인이 부담한 비용(위생교육비, 인테리어 설계비 등)을 보상해야 한다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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