🏢 구분등기 없는 상가 임대, 계약 가능할까? ✅꼭 확인해야 할 핵심 사항!

안녕하세요! 😊

상가 임대차 계약을 진행하다 보면, 건축물대장을 확인했을 때 구분등기가 되어 있지 않은 경우를 종종 마주하게 됩니다.

특히 1층 상가가 여러 칸으로 나뉘어 있지만, 건축물대장상에는 전체가 '통건물'로 등록된 경우, 중개하는 입장에서 계약 진행이 가능한지 고민될 수 있는데요.

 

🔍 이런 경우라면...

✔ 구분등기(전유부분) 없이 임대차 계약을 진행해도 괜찮을까?

✔ 건축물대장상 구분 없이 개별 임대가 가능할까?

✔ 계약서상 주소 표기는 어떻게 해야 할까?

✔ 사업자등록은 어떤 주소로 해야 할까? 등 궁굼한점이 한 두가지가 아니죠. 

 

이번 글에서는 구분등기가 없는 상가 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 사항을 실무적으로 정리해보겠습니다! ✅

📌 실제 사례: 구분등기 없는 1층 상가 임대 문의

🔸 건물 형태: 1층 소매점 운영 중이며 1층은 내부적으로 3칸으로 나누어 임대하고 있음

🔸 건축물대장: 건물 전체가 '통건물'로 등록되어 있고, 개별 호실이 없음

🔸 상황: 기존 임차인이 중개의뢰했으나, 구분등기가 없어 중개 가능 여부 고민

 

🔸 주요 쟁점:

✅ 구분등기 없이 개별 임대가 가능한지?

✅ 계약서에는 주소를 어떻게 기재해야 하는지?

✅ 사업자등록을 할 때 호실이 없으면 어떻게 해야 하는지?

 

위와 같은 경우, 거래 시 어떻게 준비하고 대응해야 할지 살펴보겠습니다.

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📌 구분등기 없는 상가 임대, 중개 시 필수 체크사항

1️⃣ 구분등기 없는 상가, 개별 임대 가능할까?

✔ 결론: 가능함! 하지만 몇 가지 체크해야 할 사항이 있음.

 

✅ 구분등기 없이도 개별 임대가 가능한 이유

• 건물 전체가 한 명의 소유자(단일 소유주)인 경우, 건축물대장상에 개별 호실이 없어도 소유자가 자유롭게 내부를 구획하여 임대 가능
• 단, 구획된 공간이 불법 개조된 위반건축물이 아닌지 확인 필요

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✅ 위반건축물 확인 방법

📌 건축물대장 등본 확인: ‘위반건축물’로 표시된 부분이 있는지 체크

📌 구청 건축과 문의: 해당 건물이 법적으로 문제가 없는지 확인

 

💡 실무 TIP!

• 만약 위반건축물이라면, 임대차 계약 후에도 임차인이 영업허가를 받지 못할 가능성이 있음.
• 계약 진행 전, 반드시 임대인에게 불법 증축 여부 및 구조 변경 사실을 확인해야 함.

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2️⃣ 계약서상 주소 표기는 어떻게 해야 할까?

건축물대장에 개별 호실이 없으므로, 계약서 작성 시 명확한 위치를 표기하는 것이 중요합니다.

 

📌 올바른 계약서 주소 표기 예시(2가지)

• 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 1층 일부(출입구 기준 동쪽 끝)
• 또는, 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 1층 일부(가칭 101호, 주출입구 기준 서쪽 끝)

✅ 건물 내부에서 해당 공간이 어디인지 명확하게 설명하는 방식으로 기재

✅ 도면이 있는 경우, 도면을 첨부하고 해당 임대 공간을 형광펜으로 표시

 

3️⃣ 사업자등록, 호실이 없으면 어떻게 해야 할까?

사업자등록을 위해서는 주소가 필요한데, 건축물대장에 호실이 없는 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

 

📌 사업자등록 시 주소 표기 방법

✅ 임대인이 내부적으로 정한 ‘가칭 호실’ 사용 가능

✅ 임대차계약서에 사용된 주소를 그대로 사업자등록 신청서에 기재

✅ 임대인이 세무서 또는 주민센터에서 건물 도면을 출력하여 제출 가능

 

💡 실무 TIP!

• 기존 임차인이 사업자등록을 할 때 어떤 주소를 사용했는지 확인하면 가장 정확함!
• "전에 사업자등록하실 때 주소를 어떻게 기재하셨나요?" 라고 물어보면 됨.
• 만약 기존 임차인이 임대인의 동의 없이 사업자등록을 했다면, 신규 임차인은 사업자등록이 거절될 가능성이 있으므로 미리 체크해야 함.

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4️⃣ 구분등기 없는 상가 임대, 특약 어떻게 작성할까?

📌 필수 특약 예시

1. 본 임대차 계약은 건축물대장상 개별 호실이 없는 상태에서 진행되며, 임차인이 사용 가능한 공간은 별첨 도면에 표시된 구획된 공간으로 한다.

2. 임대인은 임차인이 사업자등록을 할 수 있도록 협조해야 하며, 사업자등록이 불가능한 경우 임대인은 계약금을 반환하고 계약을 해지할 수 있다.

3. 본 임대차 계약의 대상 면적은 임대인의 고지 및 실측에 따른 것이며, 건축물대장과 차이가 있더라도 계약 해지 사유가 될 수 없다.

 

✅ 마무리: 반드시 체크해야 할 사항!

✔ 구분등기가 없어도 개별 임대 가능하지만, 위반건축물 여부 확인 필수!

✔ 계약서에는 '1층 일부(출입구 기준 동쪽 끝)' 등으로 상세히 표기!

✔ 사업자등록이 가능한지 임대인과 기존 임차인을 통해 미리 확인!

✔ 특약을 통해 면적 차이, 사업자등록 불가 문제를 대비!

 

🏢 구분등기 없는 상가 임대차 계약, 신중하게 진행해야 합니다! 또한, 계약 후 문제가 발생하지 않도록, 사전 체크리스트를 꼼꼼하게 확인하시는 것이 중요합니다. 😊

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구분등기 없는 상가 임대차 계약 시 필수 특약 예시

 

1. 임대 목적물(면적 및 위치) 명확화 특약

✅ 건축물대장에 개별 호실이 없으므로, 계약서상 위치를 구체적으로 명시

1. 본 계약의 임대 목적물은 건축물대장상 개별 호실이 존재하지 않는 관계로, 임대인의 고지 및 실측에 따른 면적을 기준으로 한다.

2. 임차인이 사용하는 공간은 "서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 1층 일부(출입구 기준 동쪽 끝)"로 한다.

3. 임대차 계약 이후에도 건축물대장상 개별 호실이 존재하지 않음을 이유로 계약을 해지할 수 없다.

 

2. 사업자등록 협조 및 임대인의 책임 특약

✅ 임대인이 사업자등록을 위해 협조할 의무를 명시하여 임차인의 불이익 방지

1. 임대인은 임차인이 사업자등록을 할 수 있도록 주소 제공 및 서류 제출(건물 도면 등)에 적극 협조해야 한다.

2. 만약 임대인의 귀책사유로 인해 사업자등록이 불가능할 경우, 임대인은 계약금을 반환하고 계약을 즉시 해지할 수 있다.

3. 임차인은 사업자등록을 위해 필요 시 "가칭 ○○호"로 기재할 수 있으며, 임대인은 이에 동의한다.

 

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3. 면적 실측 및 계약 해지 제한 특약

✅ 실제 면적과 건축물대장상 면적이 다를 경우, 계약 해지를 방지하는 조항

1. 본 계약의 임대 목적물은 임대인의 실측 면적을 기준으로 하며, 건축물대장상의 면적과 차이가 발생하더라도 계약 해지 사유가 될 수 없다.

2. 임차인은 계약 체결 전 임대 목적물의 면적을 확인하였으며, 이에 대한 이의를 제기할 수 없다.

 

4. 시설·비품 인수 및 원상복구 특약

✅ 임대차 종료 후 원상복구 책임을 명확히 하여 분쟁 방지

1. 임차인은 계약 종료 시 임대차 공간을 원상복구하여 반환하여야 하며, 원상복구 범위는 계약 체결 당시 상태를 기준으로 한다.

2. 임차인이 설치한 모든 시설 및 장비는 임차인의 비용으로 철거해야 하며, 원상복구하지 않을 경우 임대인이 철거 후 비용을 임차인에게 청구할 수 있다.

3. 계약 종료 후 임대인이 별도의 시설·비품을 인수하기로 합의할 경우, 이에 대한 별도 비용을 정산하여 처리한다.

 

5. 기존 임차인의 체납 관리비 및 공과금 특약

✅ 임차인이 기존 체납금으로 피해를 보지 않도록 사전에 보호

1. 임대인은 본 계약 체결 전까지 해당 임대 공간에 대한 모든 공과금(전기·수도·가스 등) 및 관리비를 완납해야 한다.

2. 계약 체결 후 임차인이 기존 체납 내역을 발견할 경우, 임대인은 즉시 해당 금액을 정산하여야 한다.

3. 임대인의 체납 문제로 인해 임차인이 불이익을 받는 경우, 임대인은 이에 대한 모든 손해를 배상해야 한다.

 

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6. 계약 해지 및 위약금 특약

✅ 계약 불이행 시 책임과 위약금을 명확히 설정

1. 본 계약 체결 후 임차인이 개인 사정으로 계약을 철회할 경우, 계약금은 반환되지 않는다.

2. 본 계약 체결 후 임대인의 사정으로 계약이 철회될 경우, 임대인은 계약금을 2배로 반환해야 한다.

3. 계약 체결 이후 임대인이 임대차 조건을 변경하거나 제3자와 중복 계약을 체결하여 임차인에게 피해를 줄 경우, 임대인은 임차인에게 계약금의 2배를 위약금으로 지급해야 한다.

 

🏢 구분등기 없는 상가 임대차 계약은 특약이 곧 분쟁 예방의 핵심입니다!

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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