[상가 임대] 근생+주택 혼합 상가 계약 시 허가 & 특약 작성법

🏢 근생+주택 혼합 상가, 계약서 작성은 어떻게 해야하나?

안녕하세요!

부동산 중개 실무에서 흔히 접할 수 있는 근린생활시설(근생)과 주택이 함께 있는 상가에 대한 고민, 다들 한 번쯤 해보셨을 겁니다.

 

특히, 임차인이 피부미용업이나 음식점을 운영하려고 할 때, 건축물 용도와 위생허가 문제로 인해 중개사도 세심한 주의가 필요합니다.

 

이번 글에서는 근생과 주택이 함께 있는 상가의 계약 시 주의할 점, 허가 문제, 그리고 중개사의 법적 책임을 줄이는 방법을 실제 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.

 

📌 상황 요약: 실제 사례

👤 임대인 A:

• A씨는 1층이 근생, 2층이 주택으로 사용되는 상가를 임대하려고 합니다. 건축물대장상 1층의 일부만 근생, 나머지는 주택으로 되어 있고, 가벽으로 공간이 구분되어 있습니다.

💡 임차인: 피부미용업 창업 희망

• 위생과에 문의한 결과, 주택 부분은 가벽을 철거하면 안 된다는 답변을 받음
• 하지만 주변 상가들은 용도변경 없이도 영업을 하고 있음
• 시설 공사를 시작하기 전에 허가를 받고 진행할 수 있을지 궁금함

📑 임대인 입장

• "원상복구 조건 없이 자유롭게 사용하라"고 함
• 하지만 중개사 입장에서 허가 문제 없이 진행되는지 확인이 필요함

💡 핵심 문제: "건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다를 경우, 계약 진행은 어떻게 해야 할까?" 가 궁굼한 사항입니다. 하나씩 살펴보겠씁니다. ^^

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🏠 근생과 주택이 함께 있는 상가, 계약서 작성법

1️⃣ 계약서는 건축물대장 기준으로 작성해야 함

가장 중요한 원칙은 건축물대장상의 용도대로 계약을 진행해야 한다는 점입니다.

 

✔ 계약서에 기재할 내용

• 계약 목적물: "건축물대장에 따른 1층(근생 20평) 및 2층(주택 10평)"
• 용도: "건축물대장상 용도에 맞는 사용"을 원칙으로 기재
• 특약: "임차인이 용도변경 및 허가 문제를 직접 확인해야 하며, 위반 시 모든 책임은 임차인이 부담함"

 

🚨 주의할 점

✅ 임대인이 ‘알아서 하라’는 말을 믿고 진행하면 안 됨

✅ 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다르면 임차인이 허가를 받기 어려울 수도 있음

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📜 위생과 허가, 용도변경 없이 가능한가?

피부미용업(또는 음식점)의 경우, 위생과 허가가 필요합니다.

문제는 주택 부분을 허가 없이 영업용으로 사용할 경우 불법이 될 가능성이 크다는 것입니다.

 

✅ 위생과에서 허가를 받으려면?

• 건축물대장상 전부 근생으로 되어 있어야 함
• 주택 부분을 포함하여 영업하려면 용도변경이 필요

🚨 중개 시 주의 사항

✔ 임차인이 허가 없이 영업을 강행하면, 이후 중개사에게 책임이 전가될 수 있음

✔ 계약 전에 위생과 및 구청에 반드시 확인한 후, 가능 여부를 임차인에게 안내

 

💡 허가 없이 영업하는 상가가 많은 경우?

• 기존 영업장이 있다면 양도양수 방식(사업자 변경)으로 진행하는 방법 고려
• 단, 신규 창업이라면 허가가 가능한지 반드시 사전 확인 필요

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📝 중개사가 계약 진행 할 경우 확인사항은,

✅ 건축물대장 확인 (현황도 포함) → 근생과 주택 면적 확인

✅ 임차인이 원하는 업종이 가능한지 구청, 위생과 문의

✅ 계약서 특약 작성 (임차인의 허가 및 법적 책임 명시)

✅ 양도양수 가능 여부 확인 (기존 사업자 운영 시)

✅ 허가 후 시설 공사 진행이 원칙 (무허가 공사 후 허가 실패 시 문제 발생)

 

🔎 건축물대장 확인 👉 국토교통부 건축물대장 열람 사이트
🔎 참고자료 👉 국가법령정보센터

 

📌 특약 예시 (임차인 보호와 중개 책임 방지를 위해.....)

📌 특약 1 - 건축물 용도 준수

"임차인은 본 계약 목적물을 건축물대장상 용도에 맞게 사용해야 하며, 임차인의 영업 허가 여부는 임차인의 책임으로 한다."

 

📌 특약 2 - 허가 문제 책임 명시

"임차인은 영업허가 여부를 사전에 확인하며, 허가 미취득으로 인한 문제 발생 시 임대인 및 중개사는 책임을 지지 않는다."

 

📌 특약 3 - 원상복구 관련 조항

"임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무를 부담하지 않으나, 용도 변경 및 무단 개조로 인한 행정적 문제 발생 시 모든 책임을 진다."

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✅ 마무리

🏢 근생과 주택이 함께 있는 상가 임대 시 주의할 점 4가지로 요약이 되겠네요. &**

✔ 건축물대장 기준으로 계약서 작성 (가벽 구분은 의미 없음)

✔ 위생과 허가 여부 사전 확인 (용도변경 필요 여부 체크)

✔ 무허가 영업 시 법적 문제 발생 가능 → 임차인에게 명확히 안내

✔ 계약서 특약을 통해 중개사의 책임 최소화

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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