🏢 30년 된 상가 건물, 월세 계약서 작성 시 확인설명서 작성법 알아보기!

안녕하세요! 🙂

부동산 중개 업무를 진행하면서 오래된 건물에 대한 월세 계약서를 작성할 때 고민되는 상황에 대해 다뤄보겠습니다. 특히, 건축물대장에 허가일자, 착공일자, 승인일자가 적혀 있지 않은 경우와 대지지분 표기와 관련된 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.

 

📌 사례:

 

건물 상황: 30년 전에 건축된 건물인데, 건축물대장의 허가일자, 착공일자, 승인일자가 기재되지 않았습니다.
질문:

1. 확인설명서에 허가일자 등이 없는 경우, 어떻게 기재해야 하나요?
2. 대지지분이 0으로 나오는 경우, 확인설명서에는 어떻게 적는 것이 맞을까요?

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📝 확인설명서 작성 시 고려해야 할 사항

1️⃣ 건축물대장 정보가 누락된 경우

건축물대장에 허가일자, 착공일자, 승인일자가 없는 경우, 이를 명확히 표시해야 합니다.

• 작성 방법:
  • "기록 없음"으로 기재합니다.
  • 가능한 경우, 관할 구청이나 시청에 문의하여 추가 정보를 확인합니다. 오래된 건물이라도 원본 기록이 보관되어 있을 가능성이 높습니다
  • 만약 행정기관에서도 정보를 제공받을 수 없다면, 확인설명서에 다음과 같이 명시합니다. “건축물대장 상 해당 정보(허가일자, 착공일자, 승인일자)가 기록되어 있지 않아 확인할 수 없음.” 
  • 추가로 명확히 해야 할 점:
    • “건축물대장 기록 없음”이라고 기재하여 상대방이 이 사실을 알수있도록 해야합니다.
    • 관련 문서를 계약 당사자에게 제공하여 충분히 설명합니다.

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2️⃣ 대지지분이 0으로 표시되는 경우

대지지분이 0으로 기재되어 있다면, 상황에 따라 적절한 항목을 선택해야 합니다.

• 단독 상가 (건물 전체를 소유하는 경우) 일 경우, 대지지분이 표시되지 않는 경우가 많으므로 "해당 없음"으로 기재합니다.
• 구분 상가 (공동 건물의 한 부분을 구분하여 소유하는 경우) 라면 대지지분을 반드시 확인하고, 등기부등본 또는 대장 정보를 바탕으로 수정해야 합니다. 만약 확인이 어렵다면 "확인 불가"로 기재하고, 추후 확인을 권고합니다.
• 대지지분 0으로 표기된 경우 대처:
  • “대지지분 해당 사항 없음”으로 작성하거나, 구체적으로 대장에 “0”으로 표기된 이유를 구청에 문의하여 확인합니다.
  • 등기부등본 상의 면적 정보를 참고하여 확인설명서에 기재합니다.

1.  

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⚡ 자주 묻는 질문

 

Q. 건축물대장 정보가 오래되거나 누락된 경우, 계약서 작성이 가능한가요?

• 가능합니다. 다만, 확인설명서에 누락된 사실을 명확히 기재하고, 계약 당사자 간에 이에 대한 동의가 이루어졌음을 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

Q. 건축물대장과 등기부등본의 정보가 다른 경우 어떻게 해야 하나요?

• 등기부등본의 정보가 법적 효력이 더 강하기 때문에 이를 우선 기준으로 삼아 작성하세요.
• 다만, 정보 불일치 내용을 별도로 설명하고 확인설명서에 "차이가 있음"으로 명시해야 합니다.

Q. 허가일자 확인이 중요한 이유는 무엇인가요?

• 허가일자는 건물의 합법성을 판단하는 중요한 근거입니다.
• 허가일자가 없거나 건축물대장이 누락된 경우, 무허가 건물 여부를 확인해야 합니다.

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외부 자료와 링크

• 건축물대장 발급 안내 (정부24)
• 상가건물임대차보호법 관련 법령 (법제처)
• 등기부등본 발급 방법 (대법원 인터넷 등기소)

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오래된 상가 특약 사항 예시

 

1. 건축물대장 관련:
   • “건축물대장 상 허가일자, 착공일자, 승인일자가 기재되어 있지 않음을 임차인이 확인하였으며, 추후 이로 인한 법적 분쟁 발생 시 임대인은 책임을 지지 않음.”
2. 대지지분 관련:
   • “본 건물은 단독상가로 대지지분이 별도로 존재하지 않음을 임차인이 확인하였으며, 관련 문의는 사전에 해결되었음.”
3. 건물 노후화 관련:
   • “본 건물은 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 건물로, 이에 따른 유지보수는 임대차 계약 조건에 따라 별도로 협의함.”
4. 임차인의 사용 목적:
   • “임차인은 본 건물을 상업용도로만 사용하며, 타 용도로 사용 시 임대인은 계약 해지 권한을 가짐.”

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(일반상가) 월세 계약서 작성 시 특약사항 예시

 

특약사항은 계약의 안정성을 높이고, 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하기 위해 중요합니다. 아래는 상가 월세 계약서에 사용할 수 있는 특약사항 작성 예시입니다. 상황에 맞게 조정해 사용하세요.

 

 

1️⃣ 관리비 및 공과금 관련 특약

1. 임차인은 매월 관리비 및 공과금을 정해진 기한 내에 지급해야 하며, 미납 시 연체료(월 3%)가 부과됩니다.
2. 관리비 및 공과금의 항목은 계약서에 명시된 바에 따릅니다.

2️⃣ 원상복구 및 시설물 유지

1. 임차인은 계약 종료 시 임대 당시 상태로 원상복구를 완료하여야 하며, 복구에 필요한 비용은 임차인이 부담합니다.
2. 임차인은 계약 기간 중 점포 내 시설물(전기, 수도, 난방 등)을 관리·보수할 책임이 있습니다.
3. 임대인의 사전 서면 동의 없이 구조를 변경하거나 시설물을 설치할 수 없습니다.

3️⃣ 임대료 및 보증금 관련 특약

1. 월세는 매월 ○○일(지정 날짜)까지 선납하며, 연체 시 연체료(연체 금액의 월 2%)를 부담합니다.
2. 계약 종료 후 임차인이 임대료 및 기타 비용을 모두 정산한 경우에 한해 보증금을 반환합니다.
3. 임대료 인상은 법적 기준(최대 5%)을 초과하지 않으며, 인상 시 최소 2개월 전에 서면으로 통지합니다.

4️⃣ 영업 목적 및 사용 용도

1. 본 임대차 계약의 목적은 ○○○(예: 음식점, 사무실 등)으로 한정되며, 타 용도로 변경 시 사전 서면 동의를 받아야 합니다.
2. 임차인은 허가받은 용도로만 건물을 사용하며, 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

5️⃣ 계약 해지 및 손해배상

1. 계약 기간 중 한쪽 당사자가 계약을 임의로 해지할 경우, 상대방에게 잔여 기간 월세의 3개월분에 해당하는 위약금을 지급합니다.
2. 임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우, 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

6️⃣ 화재 및 재난 발생 시 책임

1. 임차인의 과실로 인한 화재, 누수 등 사고에 대해서는 임차인이 모든 손해를 배상합니다.
2. 자연재해로 인한 피해 발생 시, 임대인과 임차인은 상호 협의하여 수리비 부담을 결정합니다.

7️⃣ 기타 사항

1. 본 계약에 명시되지 않은 사항은 상가건물임대차보호법 및 민법의 규정에 따릅니다.
2. 기타 분쟁 발생 시, 관할법원은 ○○○○ 지방법원으로 합니다.

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확인설명서 작성 예시

 

건축물 정보:

• 건물 주소: 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지
• 건축물 용도: 상업용 건물 (단독상가)
• 건축물대장 상태: 허가일자, 착공일자, 승인일자 기재 없음

대지지분:

• 대지지분 정보: "대지지분 해당 사항 없음"으로 기재 (단독상가로 확인됨)

특이사항:

• 건축물대장 상 정보 누락 확인: "건축물대장 상 허가일자, 착공일자, 승인일자가 기록되지 않아 구청에서 확인 불가하였음."
• 관련 사항에 대한 임차인 동의: "임차인은 건축물대장 상 정보 누락에 대해 설명을 듣고 충분히 이해하였으며, 이로 인한 문제 발생 시 임대인과 협의할 것에 동의함."

확인사항:

• 계약 면적: 등기부등본 상 기재된 면적과 일치
• 사용 용도: 상업용도 외 사용 불가
• 유지보수: 건물 노후로 인해 유지보수 사항은 별도 협의 후 진행

임대인 및 임차인 서명:

• 임대인: (인)
• 임차인: (인)