상가 중개 시 건축물대장 면적과 실제 면적 차이 완벽 정리! 🏢📏

안녕하세요! 😊

상가 중개 시, 건축물대장에 기재된 면적과 실제 측정한 면적 사이에 큰 차이가 발생하는 경우가 종종 있습니다. 이는 건축물대장에 표시된 면적이 전용면적과 공용면적을 모두 포함한 계약면적인 반면, 실제 측정한 면적은 임차인이 실제로 사용하는 전용면적만을 나타내기 때문입니다. 따라서, 이러한 차이를 명확히 이해하고 중개 과정에서 정확한 정보를 제공하는 것이 중요합니다.

상황 요약: 최근 건축물대장상 면적이 84㎡로 기재된 상가를 중개하던 중, 실제 측정한 전용면적이 65㎡에 불과하다는 사실을 발견하였습니다. 이러한 큰 차이는 임차인에게 혼란을 줄 수 있으며, 중개사로서 정확한 면적 정보를 제공하는 것이 필수적입니다.

 

1. 건축물대장에 기재된 면적의 구성

• 건축물대장은 일반적으로 전유면적(개인이 독점적으로 사용하는 면적)과 공유면적(계단, 복도 등 공동 사용 면적)을 포함하여 작성됩니다.
• 건축물대장에 전유와 공유 구분 없이 층별 면적으로만 기재된 경우, 실제 전유면적은 대장상 면적보다 작을 수 있습니다.

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2. 면적 차이가 발생하는 주요 원인

1. 공유면적 포함 여부:
   • 대장에 표시된 면적이 공용 공간을 포함한 경우, 전유면적은 실제 사용 면적보다 적게 느껴질 수 있습니다.
2. 건축 연도와 도면의 부재:
   • 오래된 건물의 경우 도면이 부재하거나, 도면과 실제 구조가 변경된 사례가 있습니다.
3. 무허가 건축물 여부:
   • 불법 증축이나 무허가 건축물의 경우 대장에 기재되지 않은 면적이 포함될 수 있습니다.

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3. 중개사가 확인해야할 내용

1. 도면 및 현장 확인:
   • 건축물대장의 도면을 확보하고, 실측을 통해 실제 면적과 비교합니다.
   • 공유면적 포함 여부를 임대인과 사전에 명확히 확인합니다.
2. 관리청 및 원대장 확인:
   • 건축물대장의 오류를 의심할 경우 관할 관리청을 통해 원대장 확인을 요청합니다.
   • 원대장은 건물 소유주만 열람 가능하므로 소유주 협조가 필요합니다.
3. 임차인에게 정확히 고지:
   • 면적 차이와 원인에 대해 임차인에게 투명하게 설명합니다.
   • 관련 서류를 첨부하여 신뢰성을 확보합니다.

 

 

상가 중개 시 면적에 대한 정확한 이해와 정보 제공은 임차인의 신뢰를 높이고 원활한 거래를 이루는 데 필수적입니다.

따라서, 항상 정확한 면적 정보를 확인하고 제공해야 합니다.

 

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특약 사항 예시

 

계약서에 아래와 같은 특약 사항을 포함하여 면적 차이로 인한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

1. 면적 확인 및 인정 조항:
   • "임대인과 임차인은 본 계약 이전에 임대 목적물의 면적을 공동으로 확인하였으며, 건축물대장상 면적과 실제 사용 면적의 차이에 대해 상호 인지하고 이를 인정한다."
2. 면적 차이에 따른 책임 한정 조항:
   • "계약 체결 후 발견된 면적 차이에 대해 임대인과 임차인은 상호 책임을 묻지 않으며, 이에 따른 임대료 조정이나 손해배상 청구를 하지 않는다."
3. 원상복구 의무 조항:
   • "임차인은 임대차 기간 종료 시 임대 목적물을 최초 인도받은 상태로 원상복구하여 반환하며, 임대인의 사전 서면 동의 없이 임의로 구조 변경이나 증축을 하지 않는다."
4. 분쟁 해결 절차 조항:
   • "본 계약과 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 임대인과 임차인은 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 절차를 우선적으로 거친다."