카페 창업자를 위한 부동산 계약 체크리스트: 용도 변경부터 특약 작성까지 완벽 가이드

근린생활시설의 1층을 부동산중개업소에서 카페로 변경하려는 경우, 두 업종 모두 제2종 근린생활시설에 해당하므로, 일반적으로 건축물대장의 기재사항 변경 없이 용도 변경이 가능합니다. 이와 관련하여 내용을 하나씩 짚어보도록 하겠습니다.

1. 건물 용도 및 카페 입점 가능 여부

• 근린생활시설의 정의: 근린생활시설은 대체로 소규모 상업시설을 포함하며, 일반적으로 카페, 편의점, 미용실, 부동산중개업소 등이 해당됩니다.
• 현재 문제: 건물 1층이 '부동산중개업소'로 용도가 지정된 상태에서, 새로운 임차인이 카페로 용도를 변경하고 싶어 함.
• 확인 필요 사항:
  • 구청에 문의: 1층을 카페로 용도 변경 가능한지 구청에서 반드시 확인하세요. 가능할 것으로 판단되지만 지역별 용도 규제 및 건축법에 따라 달라질 수도 있습니다.
  • 정화조 및 원인자부담금: 카페는 배출수가 많은 업종으로, 정화조 용량 및 원인자부담금 확인이 필요합니다. 원인자부담금은 기존 설비를 초과하는 배출수량으로 인해 추가 비용이 발생할 수 있는 경우에 적용됩니다.

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2. 계약금 수령 전 주의사항

손님의 요청에 따라 계약금을 먼저 수령하기 전, 반드시 아래 사항들을 체크하는 것이 중요합니다.

1. 용도 변경 가능 여부 확인: 용도 변경이 가능하지 않은 상태에서 계약금을 받지 않도록 하세요. 
2. 계약서 특약 작성:
   • 용도 변경이 가능할 경우에 계약 성립이 완료된다는 조건부 계약서를 작성하세요.
   • 수도요금, 원인자부담금 등 추가 비용 부담에 대해 명확히 기재하세요.
3. 구두 약속은 금물: 모든 약속 사항은 문서로 남기고, 임대인과 임차인 모두 서명해야 법적 효력을 가질 수 있습니다.

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3. 자주 궁금해하는 질문

 

Q: 카페로 용도 변경이 불가능할 경우 계약금을 돌려줘야 하나요?
A: 네, 만약 계약 조건에 용도 변경이 포함되어 있고 이를 충족하지 못하면 계약이 무효화될 수 있으며, 받은 계약금을 돌려줘야 합니다. 이를 방지하기 위해 계약서에 조건부 조항을 추가하시면됩니다.

 

Q: 정화조 용량은 충분하지만 수도요금은 어떻게 관리해야 하나요?
A: 수도요금은 명확히 특약을 통해 관리할 수 있습니다. 예를 들어, 과도한 사용량에 따른 추가 요금은 임차인이 부담한다고 명시하세요.

 

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마무리

건물 1층의 용도 변경 문제는 신중하게 접근해야 하며, 임대인, 임차인, 구청의 협조가 필요합니다. 위 내용을 바탕으로 구체적인 확인 절차를 거치고, 계약서를 철저히 작성하시길 바랍니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^

 

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부동산 임대차 계약서 - 특약 조건

 

계약 목적물: 주용도가 근린생활시설인 건물의 1층

 

특약 사항:

1. 용도 변경 관련 조건
   • 본 계약은 임차인이 해당 건물을 카페로 용도 변경할 수 있다는 전제하에 체결됩니다.
   • 용도 변경이 불가할 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인이 납부한 계약금 전액을 반환해야 합니다.
2. 정화조 및 원인자 부담금
   • 임차인은 카페 운영으로 인해 정화조 사용량 초과 및 추가 설비 비용(예: 원인자부담금)이 발생할 경우 이를 부담합니다.
   • 임대인은 기존 설비 상태(정화조 용량 등)를 정확히 고지해야 하며, 허위 고지로 인한 추가 비용은 임대인이 부담합니다.
3. 수도요금 및 관리비 부담
   • 수도요금은 입점 후 계량기 설치를 통해 사용량에 따라 부과합니다.
   • 계량기 설치가 불가한 경우, 기존 입주자들과의 합의를 통해 N분의 1 또는 사용량 비율에 따라 부담합니다.
   • 과도한 수도요금 초과분은 임차인이 부담하며, 이에 대한 세부 기준은 상호 협의 후 서면으로 명시합니다.
4. 허가 절차 이행
   • 임차인은 카페 운영을 위해 필요한 사업자등록, 위생허가 등을 직접 이행해야 하며, 관련 법규 준수를 확인합니다.
   • 허가 절차 진행 중 발생하는 비용 및 책임은 임차인에게 귀속됩니다.
5. 기타 특약
   • 임차인은 입점 후 환경 및 소음 등으로 인한 민원이 발생하지 않도록 노력합니다.
   • 임대인은 건물의 주요 구조 및 설비 상태를 계약 시점과 동일하게 유지할 책임이 있습니다.
   • 위 사항에 대한 분쟁이 발생할 경우, 상호 협의하며, 협의가 어려울 경우 관할 법원의 조정을 따릅니다.