상가임대차 계약 갱신 시 공동명의 전환, 보호기간 유지 조건 정리

 

안녕하세요!

상가 임대차 계약을 진행하다 보면 기존 임차인에 새로운 임차인을 추가하거나 공동명의로 전환하고 싶어하는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서는 상가임대차보호법에 따른 임차인 보호 기간(최대 10년)과 갱신 계약의 법적 효력을 정확히 이해하고, 계약서에 특약을 꼼꼼히 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

오늘은 상가 임대차 계약 갱신 시 임차인 추가 또는 공동명의 전환에 대해 실제 상황에서 주의할 점과 계약서 작성 요령을 단계별로 정리합니다.

📌 1. 핵심 쟁점: 기존 임차인 보호 기간은 유지될까?

Q. 기존 임차인 1명 + 새로운 임차인 1명으로 공동명의로 재계약할 경우, 상가임대차보호법상 보호 기간(10년)은 기존 계약일 기준으로 유지되나요? 아니면 재계약한 시점부터 새로 시작되나요?

A. 기존 임대차 계약의 "갱신 계약"임을 명확히 특약에 명시하면, 보호 기간은 최초 계약일 기준으로 유지됩니다. 예를 들어, 최초 계약이 2024년 1월 1일에 시작되었다면, 이번 공동명의 갱신 계약도 2024년 1월 1일 기준으로 10년 보호가 적용됩니다.

 

다만, 공동명의로 재계약 시(만기, 2025년 12월) 새로운 계약으로 해석할 여지가 있는 경우(특약 미작성, 보증금·월세 변경 등) 갱신이 아닌 새로운 계약으로 간주되어 2026년 1월부터 10년이 새롭게 시작될 수 있습니다.

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📌 2. 계약서 작성 시 꼭 들어가야 할 특약 문구

공동명의로 전환하거나 임차인을 추가할 때는 관련 특약 문구를 반드시 포함하는 것이 좋습니다.

 

1. 갱신 계약임을 명시하는 특약

본 계약은 2024년 1월에 체결된 임대차 계약의 갱신 계약이며, 보증금 및 월차임 조건은 기존 계약과 동일합니다. 상가임대차보호법상 임차인 보호 기간은 2024년 1월부터 기산됨을 명확히 합니다.

 

2. 공동명의 전환에 대한 특약

기존 임차인(○○○)의 요청에 따라 본 계약은 기존 임차인과 새로운 임차인(△△△)의 공동명의로 전환합니다. 이에 따라 두 임차인은 본 계약에 따른 권리와 의무를 공동으로 부담하며, 각자 연대하여 책임을 집니다.

 

3. 보증금·월차임 변경 없음을 명시

본 계약의 보증금 및 월차임은 기존 계약과 동일하며, 기타 조건 역시 2024년 계약과 동일하게 적용됩니다.

 

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📌 3. 공동명의 전환 시 임대인이 꼭 주의해야 할 사항

공동명의로 전환하는 과정에서 임대인은 임대차 계약이 더 복잡해질 수 있으므로 몇 가지 주의사항을 확인해야 합니다.

 

1. 연대 책임 명시

• 공동명의 계약에서는 반드시 두 임차인이 연대 책임을 진다는 조항을 특약에 포함하세요.
• 예시: “임차인 ○○○와 △△△는 본 계약과 관련된 모든 의무와 책임을 연대하여 부담한다.”

 

2. 임차인 신용 및 재정 상태 확인

• 새로운 임차인의 사업자 등록 여부, 신용 상태, 재정 상황을 확인하고, 문제가 없는지 점검해야 합니다.
• 사업자 등록 여부: 임차인이 실제로 사업을 운영하고 있는지 확인.
  재정 상태: 최근 1년간 매출, 세금 납부 여부, 대출 상황 등을 체크.(금융감독원-통합연체정보 조회)
  신용 상태: 신용 불량 여부 확인.(KCB(올크레딧), 나이스지키미(NICE)에서 신용등급 및 신용불량 여부를 확인)

3. 권리금 관련 조항 명확히 정리

• 공동명의 계약 시 권리금 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이를 방지하려면 특약에 권리금 관련 책임 분담을 명확히 명시해 주세요.
• 예시: “본 계약의 권리금 관련 사항은 기존 임차인 ○○○와 새로운 임차인 △△△가 협의해 정하며, 임대인은 이에 대한 책임이 없다.”

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📌 4. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 기존 임차인과 새로운 임차인이 권리금을 각자 주장하면 어떻게 해결하나요?

A. 권리금 분쟁은 임차인들 간의 사전 협의가 중요합니다. 이를 방지하기 위해 계약서 특약에 권리금 관련 조항을 명확히 기재하세요.

• 예시: “권리금 관련 사항은 공동명의 임차인들이 상호 합의하여 결정하며, 임대인은 이에 관여하지 않는다.”

 

Q2. 공동명의 임차인 중 한 명이 계약 종료 전에 나가면 어떻게 해야 하나요?

A. 미리 계약서에 남은 임차인이 모든 권리와 의무를 승계한다는 특약을 넣는 것이 중요합니다.

• 예시: “공동명의 임차인 중 1인이 계약을 해지할 경우, 나머지 임차인은 본 계약의 권리와 의무를 전적으로 승계한다.”

 

Q3. 상가임대차보호법에서 반드시 알아야 할 주요 조항은 무엇인가요?

A.

1. 계약갱신요구권 (최대 10년)

• 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

2. 임대료 인상 제한 (5% 이내)

• 갱신 계약 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 이를 초과하면 효력이 없습니다.

3. 권리금 보호

• 상가임대차보호법은 계약 종료 시 임차인의 권리금 회수 기회를 보장합니다.

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📌 5. 마무리

공동명의로의 전환과 임차인 추가는 신중한 계약서 작성이 핵심입니다. 계약서에 갱신 계약임을 명확히 명시하고, 권리와 책임을 분명히 구분하시면 분쟁을 미연에 예방할 수 있겠습니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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