건축물대장 없이 상가 임대 계약 가능할까? 계약서 작성법 & 필수 체크리스트!

안녕하세요!

부동산 거래 사례를 보다 보면 신축 다세대 건물 1층의 근린생활시설(근생) 임대 계약의 경우가 많이 있는데요. 하지만 이 공간을 상가 계약으로 해야 할지, 주택 계약으로 해야 할지 헷갈리는 경우가 많죠.

 

특히, 건축물대장이 나오지 않은 상태에서 계약을 진행해야 한다면 건축물 용도, 확인설명서 작성 방식, 임차인의 사업 목적 등을 정확히 파악해야 하는데요.

 

오늘은 다세대주택 1층 근생시설의 임대차계약 작성법과 거래 시 놓치지 말아야 할 것들을 알아보겠습니다.

 

📌 실제 사례: 신축 다세대 1층 근생 임대 계약

👤 임대인 A: A씨는 신축된 다세대 건물 1층의 근린생활시설을 중개사를 통해 임대하려고 합니다. 그런데 의뢰를 받은중개사는 건축물대장이 아직 나오지 않아 계약서 작성 방법을 고민하고 있습니다.

 

💡 임차인의 조건

• 1층 공간을 상가(근생)로 사용하려는 경우
• 1층을 주거 공간처럼 개조하여 주택처럼 활용하려는 경우

📑 계약 시 궁금한 점

• 계약서를 상가(근생) 계약으로 써야 할까? 주택 계약으로 써야 할까?
• 확인설명서는 비주거용(상가) 확인설명서로 작성하면 될까?

💡 핵심 문제는: "건축물대장이 나오지 않은 상태에서 계약을 진행할 때, 정확한 계약 방식과 임차인 보호를 위한 방법은?" 일 것입니다. 

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📝 1. 계약서는 건축물대장 기준으로 작성해야 한다!

💡 기본 원칙

📌 계약서는 건축물대장에 기재된 용도를 기준으로 작성해야 합니다.

 

✅ [건축물대장이 나온 경우]

• 1층이 근린생활시설(근생)로 등록됨 → 상가 임대차계약서 작성
• 1층이 주택으로 등록됨 → 주택 임대차계약서 작성

✅ 확인설명서: 상가로 사용된다면 비주거용 확인설명서 작성이 원칙

 

[상가 임대] 근생+주택 혼합 상가 계약 시 허가 & 특약 작성법

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✅ [건축물대장이 아직 나오지 않은 경우]

건축물대장이 없는 상태에서 계약을 진행해야 한다면, 임대인에게 건축허가서나 건축 도면을 요청하여 용도를 확인해야 합니다.

 

✔ 임대인에게 요청할 서류

건축허가서 → 건축물 용도를 사전에 확인 가능

설계 도면 → 내부 구조를 체크하여 계약서 작성 시 반영

 

📢 중개 시 유의사항

✅ 건축물대장이 나오면 임차인에게 반드시 확인시켜야 함

✅ 계약서 및 특약에 "건축물대장이 확인되는 즉시 그 용도에 맞게 계약서를 조정한다"는 내용을 포함

 

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🏡 2. 주택으로 사용해도 상가 계약을 해야 할까?

1층이 근린생활시설로 등록되어 있지만, 임차인이 주택처럼 사용하려고 할 수도 있습니다.

✅ 이 경우에도 계약서는 상가(근생) 임대차계약서로 작성해야 함

✅ 주택으로 임차할 경우, 용도변경을 진행해야 할 수도 있음

✅ 주거 용도로 사용하다가 문제가 발생할 경우, 임차인이 불이익을 받을 수 있음

 

📌 이럴 때 필요한 특약 예시!!!!!

"임차인은 본 건물을 주거용으로 사용할 경우, 이에 대한 책임을 부담하며, 발생하는 문제(용도변경 등)에 대해 임대인 및 중개사는 책임을 지지 않는다."

 

📜 3. 계약서 작성 시 체크리스트

✅ 건축물대장 확인 (없을 경우 건축허가서, 도면 요청)

✅ 임차인의 사용 목적에 따른 계약 방식 결정 (주거용 사용 여부 체크)

✅ 확인설명서는 비주거용(상가) 기준으로 작성

✅ 계약서에 건축물대장이 나오면 조정 가능하다는 특약 명시

✅ 용도변경 필요 여부 확인 (구청 문의 추천)

 

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📌 특약 예시 (중개사 책임 방지 & 임차인 보호)

📌 특약 1 - 건축물 용도 기준 계약

"본 계약은 건축물대장에 따른 용도를 기준으로 작성되며, 건축물대장 확인 이후 계약 내용이 변경될 수 있음을 양 당사자는 인지한다."

 

📌 특약 2 - 임차인의 사용 목적과 책임 명시

"임차인은 본 건물을 주택이 아닌 근린생활시설 용도로 사용해야 하며, 주거용으로 사용할 경우 발생하는 문제에 대한 책임은 임차인이 부담한다."

 

📌 특약 3 - 건축물대장 발급 후 조정 가능

"건축물대장이 발급되었을 때, 본 계약의 내용이 건축물 용도와 다를 경우, 임대인과 임차인은 상호 협의하여 수정할 수 있다."

 

✅ 마무리: 안전한 계약 진행을 위해서는...

📌 1층이 근린생활시설로 등록되었다면, 무조건 상가 임대차계약서 작성

📌 건축물대장이 없을 경우, 건축허가서와 도면을 임대인에게 요청

📌 확인설명서는 비주거용(상가)으로 작성하는 것이 원칙

📌 임차인의 주거용 사용 가능 여부를 확인하고, 계약서 특약에 명확히 기재

 

이 정도가 되겠씁니다. 

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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