상가 임대차 계약 시 압류 등기 확인 필수! 🔍 공매 위험에 따른 보증금 보호방법

안녕하세요! 😊

상가 임대차 계약을 진행할 때 등기부등본 확인은 필수인데요.

그런데 만약 건물이나 토지에 압류가 설정되어 있다면, 계약을 진행해도 괜찮을까요?

 

압류가 있다고 해서 반드시 문제가 되는 것은 아니지만, 공매 위험, 임차인의 보증금 보호 가능성, 임대인의 재정 상태 등 이 세 가지는 반드시 따져봐야 합니다.

 

최근에 "압류는 있지만 곧 말소할 예정"이라는 임대인의 말만 믿고 계약을 진행하려다 사고가 난 사례도 많아지고 있습니다.

오늘은 압류가 설정된 상가의 임대차 계약에 대해 실제 사례와 함께 필요한 특약까지 정리해보겠습니다.

📌 실제 사례: 압류가 설정된 상가 임대차 계약

🔸 건물 형태: 일반건축물 1개 층 임대 (보증금 2,000만 원 / 월세 130만 원)

🔸 등기부등본 확인 결과:

• 건물에 압류 2건 / 토지에 압류 4건 설정됨
• 압류 원인: 지방세 체납(환청, 교통, 상수도, 건설, 재산취득 등)
• 압류 연도: 1998년, 1999년, 2002년, 2011년, 2022년 (총 6건)

🔸 임대인의 입장:

• "잔금 받으면 기존 임차인 보증금을 반환해야 해서 현금이 없다."
• "소유권이전등기 후 대출을 받아 말소할 계획이니 걱정하지 말라."
• "올해 말까지는 압류를 해결하겠다."

🔸 임차인의 우려:

• 공매가 진행될 경우 보증금과 권리금 손실 가능성
• 임대인이 말소 약속을 지키지 않을 경우 보증금 반환 여부 불확실

🔸 중개사의 고민:

• 계약을 진행해도 되는지?
• 특약을 추가하면 보증금을 보호할 수 있을지?
• 너무 신중하게 접근하면 계약이 무산될 가능성이 높은데, 리스크 설명은 어디까지 해야 할지?

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1️⃣ 압류가 있는 상가, 임대차 계약 가능할까?

압류라는 것은, 실제 채권자가 채권을 회수하기 위해 법원 또는 행정기관이 부동산에 설정하는 법적 조치입니다.

즉, 임대인이 일정 금액의 채무를 갚지 않았다는 증거이기도 합니다.

✔ 행정기관 압류: 지방세, 재산세, 교통 과태료, 건축법 위반 등

✔ 사적 채권 압류: 금융기관 대출 연체, 개인 간 금전 거래로 인한 압류 등

 

✅ 압류가 있다는 것은 곧 공매 가능성이 있다는 뜻!

만약 압류 금액이 크고, 임대인의 자금 사정이 좋지 않다면 공매 위험이 상당히 높습니다.

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2️⃣ 공매 가능성 판단: 이 물건, 안전할까?

🔎 공매 위험이 높은 경우

✅ 최근(1~2년 내) 압류가 설정되었고, 금액이 크다.

✅ 압류 건수가 많고, 근저당 설정도 높은 편이다.

✅ 임대인이 세금 체납 중이며, 자금 여력이 없어 보인다.

✅ 기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거한 적이 있다.

 

🔎 공매 가능성이 낮은 경우

✅ 오래된 압류(10년 이상)이며, 채권자가 적극적으로 회수하려는 움직임이 없다.

✅ 임대인이 대출 실행 후 말소할 계획이 확실하고, 신뢰할 만한 재정 상태를 갖추고 있다.

✅ 압류 금액이 소액이며, 계약서 특약으로 보증금 보호 조치가 가능하다.

 

📢 현실적으로 볼 때, 위 사례의 경우 공매 가능성이 상당히 높은 편입니다.

✔ 최근(2022년) 압류가 추가되었으며, 총 6건의 압류가 걸려 있음

✔ 임대인이 자금 여력이 부족하다고 밝힘

✔ 압류 금액이 크다면, 세금 체납으로 인해 공매 진행 가능성 높음

 

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3️⃣ 계약 진행 시 확인설명서 작성

📄 확인설명서 주요 내용

• 등기부등본 확인 결과: 해당 부동산에 압류 6건 존재
• 압류 원인: 지방세 체납 및 기타 공공요금 미납
• 공매 가능성: 존재함
• 임대인의 말소 계획: 소유권 이전 후 대출 실행 예정
• 임차인의 대항력 확보 가능 여부: 가능 (확정일자, 사업자등록)
• 우선변제권 확보 가능 여부: 부분적으로 가능 (확정일자 필요)
• 임차인의 권리금 보호 여부: 공매 발생 시 보호 어려울 수 있음

📢 계약 전, 임차인에게 반드시 해당 내용을 설명하고 서명받아야 합니다.

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특약 작성 (예시)

 

1. 압류 말소 조건 명시

• 임대인은 계약 체결일로부터 [ ]개월 이내에 등기부등본상 모든 압류를 말소해야 한다.
• 임대차 계약 후 [ ]개월 이내 압류가 말소되지 않을 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 한다.

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2. 공매 발생 시 보증금 반환 조항

• 공매 또는 강제집행으로 인해 임차인의 대항력 및 우선변제권이 침해될 경우, 임대인은 임차인의 보증금을 즉시 반환한다.
• 임대인은 계약 체결 후 [ ]일 이내에 임차인의 보증금 반환을 담보할 수 있는 보증보험(예: 서울보증보험)에 가입하여야 한다.
• 임대인이 보증보험 가입을 이행하지 않을 경우, 임차인은 계약을 즉시 해지할 수 있으며, 임대인은 계약 해지일로부터 [ ]일 이내에 보증금을 반환해야 한다.

 

3. 권리금 보호 조항

• 공매 또는 압류로 인해 임차인이 권리금을 회수할 수 없게 될 경우, 임대인은 권리금 상당액을 보전한다.
• 임대차 종료 후 신규 임차인이 있을 경우, 임대인은 신규 임차인이 지급하는 권리금의 부족분을 임차인에게 보전하여야 한다.

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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