경매 사례로 알아보는 권리분석 소멸 순위

 

안녕하세요!.

등기부등본의 권리분석은 경매 투자에서 매우 중요한 절차입니다. 권리분석을 통해 해당 부동산에 설정된 각종 권리를 분석하고, 안전한 매수를 준비할 수 있겠는데요다. 상황별로 초보자가 이해하기 쉽게 다양한 권리분석 방법을 정리해 보겠습니다. 다양한 사레에 대하여 천천히 읽어보시면 좋을 것 같습니다.  

1. 등기부등본 기본 구조 이해하기

등기부등본은 크게 세 가지 항목으로 나뉩니다.

1. 갑구: 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 이전 소유자 정보와 현재 소유자의 정보, 압류나 가압류 등의 소유권에 영향을 미치는 권리가 표시됩니다.
2. 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록됩니다. 저당권, 전세권, 근저당권 등이 표시됩니다.
3. 표제부: 부동산의 물리적 현황에 대한 정보를 확인할 수 있습니다. 토지 면적, 건물의 구조 등이 표시됩니다.

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2. 소유권에 관한 권리 (갑구)

상황별 분석 방법

 

1. 압류나 가압류가 있는 경우

• 압류: 국가나 공공기관이 채무자의 재산을 확보하기 위해 설정한 권리입니다. 경매를 통해 소멸되므로 큰 문제가 되지 않습니다.
• 가압류: 개인이 채권을 보전하기 위해 미리 확보하는 권리입니다. 경매 낙찰 시 소멸되는 경우가 많지만, 낙찰자가 직접 말소 여부를 확인해야 합니다.

 

2. 소유권 이전 기록이 자주 있는 경우

• 부동산 소유자가 자주 바뀐 경우, 가압류나 가처분 같은 문제가 발생했을 가능성이 큽니다. 이 경우 경매 절차에서 복잡해질 수 있으므로 주의해야 합니다.

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부동산 거래 필수! 등기부등본에서 근저당권과 근질권 완벽 이해하기

 

3. 소유권 이외의 권리 (을구)

소유권 이외의 권리에는 저당권, 근저당권, 전세권 등이 있습니다.

 

상황별 분석 방법

 

1. 저당권이 설정된 경우

• 저당권: 은행 등 채권자가 부동산을 담보로 돈을 빌려준 경우 설정하는 권리입니다. 경매에서 낙찰자가 인수하지 않고 대부분 소멸됩니다. 다만, 저당권 설정 순위가 중요한데, 등기부등본에 기재된 날짜 순서로 변제됩니다.

 

2. 근저당권이 설정된 경우

• 근저당권: 일정 금액의 한도 내에서 빌린 돈을 보증하기 위한 권리입니다. 경매 절차에서 원칙적으로 소멸하나, 채권액이 큰 경우 낙찰가에 따라 남은 채무가 발생할 수 있어 낙찰 전에 근저당권 범위를 확인해야 합니다.

 

3. 전세권이 설정된 경우

• 전세권: 세입자가 일정 금액을 보증금으로 맡기고 거주하는 권리입니다. 전세권이 설정된 상태로 낙찰받으면, 전세금을 돌려주고 소멸시켜야 할 수 있습니다. 낙찰 후에도 세입자가 거주할 수 있으므로 낙찰 전 반드시 전세권 상태를 파악하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.

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4. 기타 권리 상황

법정지상권

• 대지와 건물이 서로 다른 소유자에게 있는 경우, 건물 소유자가 땅을 사용할 권리를 법적으로 인정받는 것입니다. 경매 시 법정지상권이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 건물이나 토지의 용도에 따라 소멸 여부가 달라질 수 있습니다.

 

유치권

• 유치권: 부동산을 점유한 자가 일정한 비용을 지불받기 전까지 해당 부동산을 경매에 넘겨주지 않을 권리입니다. 유치권이 있을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 변제하지 않으면 건물을 사용하기 어렵습니다. 경매 낙찰 후 유치권자가 경매 대상 부동산을 점유할 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

 

5. 정리 및 주의사항

• 권리 순위 파악: 모든 권리는 등기된 순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 낙찰자가 인수하는 권리와 소멸하는 권리를 명확히 구분하기 위해 권리 순위를 반드시 파악해야 합니다.
• 임차인 여부 확인: 세입자의 권리 상태를 확인하는 것도 중요합니다. 임차인이 있을 경우, 경매로 소멸되는지 아니면 낙찰자가 인수해야 하는지 사전에 확인해야 합니다.
• 등기부등본 외 추가 자료 참고: 경매물건명세서나 권리분석 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

등기부등본의 권리분석은 복잡하지만, 각 항목별로 하나씩 확인하고 경매를 진행하면 안정적으로 낙찰받을 수 있습니다.

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사례 1: 근저당권이 말소기준권리인 경우

상황 설명 :  등기부등본의 을구에 2018년 5월 10일에 근저당권이 설정되었습니다.(아래표) 이 근저당권이 부동산에 설정된 권리 중 가장 먼저 설정된 저당권이므로 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 모두 경매로 소멸하게 됩니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

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분석 및 설명

1. 말소기준권리와 그 이후 권리들
   • 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이 근저당권 이후에 설정된 모든 권리들은 후순위 권리로 취급되며, 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.
2. 후순위 근저당권, 가압류, 전세권의 소멸
   • 후순위 근저당권, 가압류, 전세권 모두 말소기준권리인 근저당권 이후에 설정된 권리들이므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 인수할 필요가 없으며, 추가 부담 없이 부동산을 인수할 수 있습니다.
3. 최우선변제권이 있는 임차인의 경우
   • 만약 이 전세권 임차인이 최우선변제권이 적용되는 소액임차인이라면, 임차인은 보증금 일부를 경매 배당에서 우선 변제받을 수 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담할 필요는 없고, 경매 배당 절차에서 우선 변제됩니다.
4. 낙찰자의 인수 부담 여부
   • 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리들은 경매가 완료되면 소멸하므로, 낙찰자는 첫 번째 근저당권 이외에 추가 부담을 지지 않습니다.

요약

• 말소기준권리인 근저당권(2018년 5월 10일) 이후에 설정된 모든 후순위 권리(후순위 근저당권, 가압류, 전세권 등)는 경매 후 소멸되므로 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.
• 소액임차인의 경우 최우선변제권이 있다면 배당 절차에서 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

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사례 2: 선순위 임차인이 있는 경우

상황 설명 :  임차인 A씨가 2017년 3월 1일에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보한 상태입니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에 보증금 반환에 대한 권리를 유지할 수 있습니다. 즉, 경매로 부동산이 낙찰되어도 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 큽니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

1. 선순위 임차인의 대항력과 우선변제권
   • 2017년 3월 1일에 전입신고와 확정일자를 받은 임차인 A씨는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으므로, 경매 후에도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 이 권리는 말소기준권리보다 앞서므로 소멸되지 않으며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.
2. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들
   • 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이 근저당권 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들에 대해 추가 부담을 지지 않습니다.
3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸
   • 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 경매 절차가 완료되면 모두 소멸됩니다. 이는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 권리들입니다.
4. 낙찰자의 인수 부담 여부
   • 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 큽니다. 임차인이 말소기준권리보다 앞서 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했기 때문에, 경매 후에도 임차인은 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

요약

• 선순위 임차인(2017년 3월 1일)이 대항력과 우선변제권을 확보하고 있으므로 경매 후에도 권리가 소멸되지 않습니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되므로, 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가 부담이 없습니다.

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사례 3: 가압류가 있는 경우 (갑구에 기입)

상황 설명 : 등기부등본의 갑구에 2019년 7월 15일에 가압류가 설정되어 있습니다. 가압류는 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자의 재산에 대해 사전에 걸어두는 권리로, 소유권과 관련이 있어 갑구에 기록됩니다. 이 가압류는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차가 완료되면 소멸됩니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

1. 말소기준권리와 그 이후 권리들
   • 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이 이후에 설정된 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.
   • 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 경매가 완료되면 모두 소멸되므로, 낙찰자는 이 권리에 대해 추가 부담이 없습니다.
2. 가압류의 후순위 권리 처리
   • 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리로서 경매로 인해 소멸됩니다. 낙찰자는 이 가압류에 대해 부담하지 않습니다.

요약

• 가압류(2019년 7월 15일)는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 경매 낙찰 후 소멸됩니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 모두 소멸되므로 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

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사례 4: 전세권이 설정된 경우

상황 설명 : 등기부등본의 을구에 2020년 2월 20일에 전세권이 설정되어 있습니다. 전세권은 주로 임차인이 보증금을 걸고 거주할 권리를 의미하며, 부동산의 경매 절차에서 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리로 취급됩니다.

 

을구의 권리 순위

 

분석 및 설명

 

1. 근저당권의 말소기준권리 역할

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 가장 먼저 설정된 저당권이므로, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이 기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 경매 낙찰 시 소멸하게 됩니다.

 

2. 전세권의 후순위 권리 역할

• 전세권은 말소기준권리인 근저당권 이후에 설정되었으므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 이 전세권을 인수할 필요가 없으며, 전세 보증금에 대해서도 책임을 지지 않습니다.

 

3. 경매 낙찰자의 부담 여부

• 말소기준권리 이후에 설정된 전세권이기 때문에 소멸하게 되어, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환에 대한 부담이 없습니다.

 

요약

• 말소기준권리인 근저당권 이후에 설정된 전세권은 경매 후 소멸됩니다.
• 낙찰자는 전세권에 대한 인수 부담이 없으므로 추가적인 책임 없이 부동산을 인수할 수 있습니다.

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사례 5: 법정지상권이 성립되는 경우

상황 설명: 이 사례에서는 토지만 경매에 나오는 상황으로, 그 위에 지어진 건물의 소유자가 다릅니다. 이런 경우, 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 법정지상권은 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리로, 경매 시에도 쉽게 소멸되지 않고 남아 있을 가능성이 큽니다.

 

법정지상권과 권리 순위 (성립 날짜 포함)

 

분석 및 설명

 

1. 법정지상권의 성립 시점

• 법정지상권은 2015년 4월 1일에 건물이 지어졌을 때부터 성립합니다. 이 경우, 건물 소유자는 토지를 사용하는 권리가 법적으로 인정됩니다.
• 토지 소유자가 변경되더라도 법정지상권은 유지되므로, 건물 소유자는 새롭게 토지를 낙찰받은 사람에게 토지 사용 권리를 주장할 수 있습니다.

 

2. 근저당권(2018년 5월 10일)

• 2018년 5월 10일에 근저당권이 설정되었으므로, 이 권리가 경매 절차의 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리는 소멸하지만, 법정지상권은 성립 시점이 근저당권보다 앞서므로 그대로 유지됩니다.

 

3. 경매 낙찰자의 부담

• 법정지상권이 성립한 경우, 낙찰자는 이를 인수해야 하므로 건물이 철거되지 않는 한 건물 소유자의 토지 사용권을 인정해야 합니다. 이는 경매를 통해 쉽게 소멸되지 않으므로 낙찰자는 토지를 자유롭게 사용할 수 없는 제한이 생길 수 있습니다.

 

요약

• 법정지상권이 2015년 4월 1일에 성립하였기 때문에 경매 낙찰자는 이를 인수하게 됩니다.
• 낙찰자는 해당 토지에 대해 건물 소유자가 이용권을 주장할 수 있어 토지 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

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사례 6: 유치권이 주장되는 경우

상황 설명: 부동산에 대해 시공사가 유치권을 주장하고 있습니다. 유치권은 채무자가 해당 부동산에 대한 채무를 이행하지 않았을 때, 그 부동산을 점유한 상태로 채무 변제를 요구할 수 있는 권리입니다. 특히 유치권은 경매 절차에서 소멸되지 않고 유지되는 특성이 있어 주의가 필요합니다.

 

을구의 권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(근저당권, 2018년 5월 10일)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일의 근저당권이 말소기준권리입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 근저당권, 가압류, 전세권 등은 경매가 진행되면 소멸됩니다.
• 경매 절차에서 말소기준권리 이후 권리들은 경매 낙찰가에 따라 채권 변제 후에도 남는 경우를 제외하고, 대부분 소멸하는 구조입니다.

2. 유치권(2019년 3월 15일)의 인수 가능성

• 유치권은 말소기준권리와 무관하게 성립할 수 있으며, 경매로 인해 소멸되지 않는 특성이 있습니다. 유치권자는 해당 부동산을 점유하고 있을 경우, 채권 변제가 이루어지지 않으면 점유 상태로 계속 유지할 수 있습니다.
• 유치권이 인정될 경우, 낙찰자는 시공사가 주장하는 유치권 금액을 변제하지 않으면 해당 부동산을 자유롭게 사용할 수 없을 가능성이 큽니다.

3. 후순위 근저당권, 가압류, 전세권의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 전세권 또한 후순위 권리로 분류되며, 낙찰 후 소멸하게 되어 낙찰자가 추가적인 인수 부담을 지지 않게 됩니다.

4. 임차인의 최우선변제권 여부

• 전세권을 보유한 임차인이 있을 경우, 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. 이는 임차인이 보증금 중 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리로, 경매 절차에서 배당이 이루어질 때 법적으로 인정됩니다. 최우선변제권이 인정되면 낙찰자는 이를 고려하여 보증금 일부를 배당으로 지급하게 됩니다.

 

요약

• 유치권은 소멸되지 않고 유지되므로, 낙찰자가 해당 금액을 변제하지 않는 한 점유권이 계속됩니다.
• 후순위 근저당권, 가압류, 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 후순위 권리이므로 경매로 소멸됩니다.
• 임차인의 최우선변제권이 있는 경우, 경매 배당 시 우선적으로 보증금 일부를 변제받을 수 있습니다.

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사례 7: 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우

상황 설명: 임차인 B씨가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다. 그러나 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 하지 않아, 보증금 반환에 대해 경매 배당에서 제외된 상황입니다.

 

을구에서의 권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.
• 임차인 B의 대항력과 우선변제권 (2018년 4월 1일, 표 내용은 틀림. ) 임차인 B씨는 말소기준권리 이전에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 권리는 경매로 쉽게 소멸되지 않으며, 임차인은 경매 절차에서 보증금 일부를 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
• 그러나 이 사례에서는 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 배당 절차에서 제외됩니다. 따라서 임차인의 보증금 반환 책임은 낙찰자에게 인수될 가능성이 큽니다.

 

2. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매가 완료되면 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 이 권리들에 대해 부담하지 않습니다.
• 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우의 인수 부담 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우, 낙찰자가 보증금 반환 의무를 인수하게 됩니다. 대항력 있는 임차인의 권리는 경매 낙찰 후에도 그대로 유지되기 때문에 낙찰자가 임차인 보증금을 인수하게 됩니다.

 

요약

• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸됩니다.
• 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우, 낙찰자가 임차인 보증금 반환 의무를 인수하게 됩니다.

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사례 8: 확정일자가 없는 임차인의 경우

상황 설명: 임차인 C씨가 부동산에 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 상태입니다. 전입신고만 있는 임차인은 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 상태입니다. 따라서 경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 우선적으로 변제받을 수는 없지만, 대항력을 통해 낙찰 후에도 거주할 수 있는 권리는 갖습니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.

2. 임차인 C의 대항력과 우선변제권 여부

• 임차인 C씨는 전입신고를 통해 대항력을 확보했지만, 확정일자가 없어 우선변제권이 없습니다. 이에 따라 경매 절차에서 보증금을 배당받을 수는 없으나, 대항력으로 인해 낙찰자가 인수할 가능성이 큽니다.
• 대항력이 있는 임차인의 경우, 경매 후에도 거주할 권리를 주장할 수 있기 때문에 낙찰자는 보증금을 반환하거나 임차인의 거주를 허용해야 할 수 있습니다.

3 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 이 권리들에 대한 부담이 없습니다.

4. 임차인의 보증금 반환 부담 여부

• 임차인 C씨는 대항력은 있지만 배당요구를 통해 보증금을 회수하지 못했으므로, 낙찰자가 이 보증금에 대한 반환 책임을 인수할 가능성이 높습니다. 만약 낙찰자가 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 거주를 계속할 수 있습니다.

 

요약

• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸됩니다.
• 확정일자가 없는 임차인은 대항력을 통해 낙찰자가 보증금 반환 의무를 인수할 가능성이 있습니다.

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사례 9: 선순위 가등기가 있는 경우

상황 설명: 부동산에 가등기가 선순위로 설정된 상황입니다. 가등기는 특정 권리를 확정적으로 발생시키기 위한 예비 등기 역할을 합니다. 이 경우, 가등기는 경매 절차에서 말소되지 않으며 낙찰자가 이를 인수하게 됩니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 선순위 가등기의 효력

• 2016년 11월 5일에 설정된 가등기가 이 부동산의 모든 권리 중 가장 선순위로 설정된 상태입니다. 가등기는 특정 권리를 사전에 보호하기 위해 설정하는 예비 등기로, 이후 확정되면 본등기로 변경할 수 있는 권리를 가집니다.
• 가등기는 말소기준권리와 관계없이 낙찰자가 인수해야 하며, 본등기 전환이 가능하므로 낙찰자가 토지 소유권에 제한을 받을 수 있습니다.

2. 말소기준권리(근저당권, 2018년 5월 10일)와 후순위 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.
• 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매 낙찰 시 모두 소멸되므로, 낙찰자는 후순위 근저당권과 가압류에 대해 부담하지 않습니다.

3. 가등기의 인수 의무와 낙찰자 부담

• 선순위로 설정된 가등기는 경매 절차에서 말소되지 않으므로, 낙찰자는 가등기에 대해 인수 의무를 가지게 됩니다. 예를 들어, 가등기가 소유권 이전을 위한 것이었다면 본등기를 통해 소유권이 이전될 가능성이 있으므로 낙찰자에게 불리할 수 있습니다.

 

요약

• 선순위 가등기(2016년 11월 5일)는 말소되지 않으며, 낙찰자가 인수하게 됩니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되므로, 낙찰자에게 추가적인 부담이 없습니다.

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사례 10: 압류가 있는 경우

상황 설명: 부동산의 갑구에 2021년 3월 10일 압류가 설정되어 있습니다. 압류는 국가나 공공기관이 세금 미납 등 채무를 이유로 채무자의 재산을 확보하기 위해 설정하는 권리입니다. 압류는 경매 시 후순위 권리로 처리됩니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권, 가압류, 압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.
• 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 낙찰자가 인수할 필요 없이 경매로 소멸하게 됩니다.

 

2. 압류의 후순위 권리 처리

• 압류는 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리로, 경매 절차가 완료되면 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 세금 미납 등의 사유로 설정된 압류에 대해 부담하지 않습니다.

 

3. 다른 후순위 권리들의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류 역시 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대한 추가 부담이 없습니다.

 

요약

• 압류(2021년 3월 10일)는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 경매 낙찰 후 소멸됩니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류도 경매 후 소멸되어, 낙찰자가 추가로 부담할 필요가 없습니다.

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사례 11: 선순위 저당권이 있는 경우

상황 설명: 부동산의 을구에 2015년 8월 25일에 설정된 저당권이 선순위로 존재합니다. 이 저당권은 말소기준권리보다 앞서 설정된 권리로, 경매가 이루어져도 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 큽니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 선순위 저당권의 효력 (2015년 8월 25일)

• 2015년 8월 25일에 설정된 저당권은 이 부동산의 가장 선순위 권리로, 경매 절차에서도 낙찰자가 인수해야 합니다. 선순위 저당권은 말소기준권리보다 우선하는 권리이므로, 경매가 이루어져도 소멸되지 않고 그대로 유지됩니다.
• 낙찰자는 이 저당권에 따라 해당 금융기관에 남은 채무를 변제해야 할 수 있습니다.

2. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 말소기준권리 이후 권리들에 대해 부담할 필요가 없습니다.

 

2. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대한 추가 부담이 없습니다.

 

3. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 선순위 저당권이 있는 경우, 낙찰자는 해당 저당권을 인수하게 되며, 남아있는 채무를 변제할 책임이 발생할 수 있습니다. 이를 위해 선순위 저당권의 잔액을 정확히 파악한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

 

요약

• 선순위 저당권(2015년 8월 25일)은 말소되지 않고, 낙찰자가 인수해야 할 의무가 있습니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되므로, 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

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사례 12: 임차인이 배당요구를 한 경우

상황 설명: 임차인 E씨가 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태로 배당요구를 신청했습니다. 임차인이 배당요구를 하면 보증금 중 일정 금액을 경매 배당에서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생기며, 최우선변제권도 적용될 수 있습니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가 부담이 없습니다.

2. 임차인 E의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권

• 임차인 E씨는 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보한 상태이며, 경매 절차에서 배당요구를 했습니다. 임차인이 배당요구를 할 경우, 보증금 일부를 경매 배당에서 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
• 특히 소액 임차인의 경우 최우선변제권이 적용되어 법에서 정한 금액까지는 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 최우선변제권이 적용되면 낙찰자가 해당 금액을 배당으로 지급하게 되므로, 낙찰자에게 우선변제금을 인수할 부담은 없습니다.

3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 인수하지 않으며, 추가 부담이 없습니다.

4. 임차인이 배당요구를 했을 때의 낙찰자 부담 여부

• 임차인이 배당요구를 하여 보증금 중 일부가 배당을 통해 변제되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대한 추가 부담이 없습니다. 최우선변제권이 적용된다면, 해당 금액은 배당을 통해 우선 지급됩니다.

 

요약

• 임차인이 배당요구를 한 경우, 경매 배당을 통해 보증금 일부가 변제되므로, 낙찰자는 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸됩니다.

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사례 14: 근저당권이 복수로 설정된 경우

상황 설명: 부동산의 을구에 두 개의 근저당권이 설정되어 있습니다. 첫 번째 근저당권은 2017년 6월 10일에 설정되었고, 두 번째 근저당권은 2018년 9월 15일에 추가로 설정되었습니다. 이 경우, 첫 번째 근저당권이 말소기준권리가 되며, 두 번째 근저당권은 경매 후 소멸될 가능성이 큽니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(첫 번째 근저당권)와 그 이후 권리들

• 2017년 6월 10일에 설정된 첫 번째 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 말소기준권리 이후에 설정된 두 번째 근저당권, 가압류, 전세권 등은 경매 절차가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가적인 부담이 없습니다.

2. 두 번째 근저당권과 후순위 권리들의 소멸

• 2018년 9월 15일에 설정된 두 번째 근저당권은 첫 번째 근저당권 이후에 설정된 후순위 권리로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 이와 마찬가지로 가압류와 전세권 역시 후순위 권리로 분류되며, 경매가 완료되면 소멸됩니다.

3. 임차인의 최우선변제권 적용 여부

• 전세권을 갖고 있는 임차인의 경우, 최우선변제권이 적용될 수 있습니다. 임차인이 소액보증금에 해당하고 최우선변제권 요건을 충족할 경우, 경매 절차에서 배당을 통해 일정 금액을 우선적으로 변제받게 됩니다. 이 경우, 최우선변제권 금액은 배당 절차에서 처리되므로 낙찰자는 이를 추가로 부담하지 않습니다.

4. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리들은 경매로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 첫 번째 근저당권 이외에 추가 부담을 지지 않습니다. 두 번째 근저당권, 가압류, 전세권 등은 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.

 

요약

• 첫 번째 근저당권(2017년 6월 10일)이 말소기준권리이며, 낙찰자는 이를 인수합니다.
• 말소기준권리 이후의 두 번째 근저당권, 가압류, 전세권은 경매 후 소멸되어 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.
• 임차인의 경우 최우선변제권이 적용된다면, 배당 절차에서 보증금 일부를 변제받게 됩니다.

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사례 15: 임차인이 확정일자만 받은 경우

상황 설명: 임차인 F씨가 확정일자는 받은 상태지만, 전입신고를 하지 않은 상태입니다. 이 경우 임차인은 대항력이 없으므로 경매 후에도 거주 권리를 주장할 수 없으며, 단지 우선변제권만을 확보하게 됩니다. 따라서, 보증금 배당 여부는 우선변제권에 따라 결정됩니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가 부담이 없습니다.

 

2. 임차인 F의 우선변제권

• 임차인 F씨는 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권을 확보하였으나, 전입신고가 되어 있지 않으므로 대항력이 없습니다. 이 경우 경매 절차에서 보증금 일부를 배당으로 우선 변제받을 수는 있지만, 대항력이 없어 경매 후에는 거주를 계속할 권리가 없습니다.
• 임차인은 배당을 통해 보증금을 우선 변제받은 후, 대항력 미확보로 인해 낙찰자가 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.

 

3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 부담하지 않습니다.

 

4. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 임차인이 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않아 대항력이 없기 때문에, 낙찰자는 임차인을 인수할 부담이 없습니다. 단지 경매 배당을 통해 보증금 일부가 변제되는 정도의 책임만 발생합니다.

 

요약

• 임차인 F는 확정일자로 인해 우선변제권을 확보했지만, 대항력이 없어 경매 후 거주 권리를 주장할 수 없습니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되므로, 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

말소기준권리 후순위 임차인;
1. 등기된 임차인 – 말소기준권리 이후에 등기된 임차권은 말소됨
2. 미등기 임차인 – 말소기준권리 보다 후순위로 대항요건을 구비한 경우에는 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸됨.
다만, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득했다면 선순위 권리자에게 배당되고 남은 금액 중에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.

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사례 16: 선순위 가처분이 있는 경우

상황 설명: 부동산의 갑구에 2019년 12월 20일에 가처분이 설정되어 있습니다. 가처분은 채권자가 소송을 통해 해당 부동산의 처분을 제한하기 위해 설정하는 권리로, 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 선순위 가처분의 효력

• 2019년 12월 20일에 설정된 가처분은 말소기준권리 이전에 설정된 권리로, 경매가 진행되어도 소멸되지 않습니다. 가처분은 처분 금지 명령에 해당하므로, 낙찰자는 해당 가처분을 인수해야 합니다.
• 가처분이 설정되어 있는 부동산은 법적 분쟁 중인 사안이 해결되기 전까지 자유롭게 처분하거나 사용할 수 없는 경우가 많아, 낙찰자의 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

 

2. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2020년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매가 완료되면 소멸되므로, 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가 부담이 없습니다.

 

3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 인수하지 않으며, 추가 부담이 없습니다.

 

4. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 가처분은 경매 절차로 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 해당 가처분을 인수하게 되어 법적 분쟁이 해결되기 전까지 처분이나 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

 

요약

• 선순위 가처분(2019년 12월 20일)은 경매 후에도 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 합니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되어 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

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사례 17: 임차인이 소액보증금으로 최우선변제권이 있는 경우

상황 설명: 임차인 G씨가 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태로 소액보증금에 해당하여 최우선변제권을 주장할 수 있는 경우입니다. 소액보증금을 가진 임차인은 경매 절차에서 최우선적으로 일정 금액을 배당받을 권리가 있습니다. 최우선변제권이 적용되면, 낙찰자는 이 금액에 대해 추가 인수 부담이 없습니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가 부담이 없습니다.

2. 임차인 G의 소액보증금과 최우선변제권 적용

• 임차인 G씨는 소액보증금을 가지고 있어 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. 최우선변제권은 법적으로 정해진 범위 내에서 보증금 일부를 배당받을 수 있는 권리로, 이는 경매 배당 절차에서 우선적으로 변제됩니다.
• 소액보증금으로 인한 최우선변제권이 행사되면, 해당 금액은 경매 배당 절차에서 처리되어 낙찰자에게 별도의 인수 부담이 없습니다.

3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대한 부담이 없습니다.

4. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 최우선변제권은 경매 배당 절차에서 임차인에게 우선적으로 지급되기 때문에, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 별도의 인수 부담이 없습니다.

 

요약

• 임차인이 소액보증금에 해당하여 최우선변제권이 있는 경우, 경매 배당 절차에서 보증금 일부가 변제되므로 낙찰자가 추가 인수할 부담이 없습니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되어 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

 

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사례 18: 소유권 이전 청구권 가등기가 있는 경우

상황 설명: 부동산의 갑구에 소유권 이전 청구권 가등기가 2017년 10월 5일에 설정된 상태입니다. 소유권 이전 청구권 가등기는 본등기를 통해 소유권을 확보할 수 있는 권리로, 경매 절차에서 소멸되지 않으며, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 선순위 가등기(소유권 이전 청구권 가등기)의 효력

• 2017년 10월 5일에 설정된 소유권 이전 청구권 가등기는 말소기준권리 이전에 설정된 권리로, 경매 절차에서도 소멸되지 않습니다. 이 가등기는 소유권을 이전받기 위한 준비 단계로, 가등기권자는 이후 본등기를 통해 소유권을 완전히 취득할 수 있는 권리를 가집니다.
• 낙찰자는 이 가등기 권리를 인수해야 하며, 이는 낙찰자가 완전한 소유권을 가지기 어려울 수 있는 요인이 됩니다.

 

2. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 부담하지 않습니다.

 

3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대한 추가 부담이 없습니다.

 

4. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 소유권 이전 청구권 가등기는 말소되지 않으며, 경매 절차 후에도 그대로 남아 있게 되므로, 낙찰자가 이 가등기를 인수해야 합니다. 가등기권자가 본등기를 통해 소유권을 주장할 수 있어, 낙찰자의 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

 

요약

• 소유권 이전 청구권 가등기(2017년 10월 5일)는 경매 후에도 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 합니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되어 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

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사례 19: 소유권이전 후 설정된 근저당권의 효력

상황 설명: 부동산에 소유권이 이전된 후 새 소유자가 근저당권을 설정한 경우입니다. 소유권 이전일은 2019년 4월 1일이며, 근저당권은 그 후에 설정되었습니다. 근저당권은 새 소유자의 의사에 따라 설정된 것이므로, 경매 절차에서 말소기준권리가 됩니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(새 소유자가 설정한 근저당권)와 그 이후 권리들

• 2019년 6월 1일에 설정된 근저당권은 소유권 이전 후 새 소유자가 설정한 것이므로, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.

 

2. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로, 경매 절차가 완료되면 자동으로 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대한 추가 부담이 없습니다.

 

3. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 말소기준권리로 설정된 근저당권을 제외한 모든 후순위 권리들은 경매가 완료되면 소멸되므로, 낙찰자는 해당 근저당권만 인수하게 됩니다.

 

요약

• 새 소유자가 설정한 근저당권(2019년 6월 1일)이 말소기준권리이며, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되어 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.

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사례 20: 임차권 등기명령에 의한 임차권 등기가 있는 경우

상황 설명: 임차인 H씨가 보증금을 보호받기 위해 임차권 등기명령을 통해 임차권 등기를 설정한 상태입니다. 임차권 등기는 임차인의 거주 및 보증금 반환 청구를 보장하기 위해 법원에 신청하여 등기하는 제도입니다. 임차권 등기가 있는 경우, 해당 임차인의 권리는 경매가 진행되어도 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 큽니다.

 

권리 순위와 말소기준권리 이후 권리

 

분석 및 설명

 

1. 말소기준권리(근저당권)와 그 이후 권리들

• 2018년 5월 10일에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 경매가 완료되면 자동으로 소멸됩니다.

 

2. 임차권 등기의 인수 의무

• 임차권 등기는 경매 절차에서도 소멸되지 않으며, 해당 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리를 유지합니다. 낙찰자는 임차권 등기가 설정된 상태로 부동산을 인수하게 되며, 보증금 반환 의무를 인수해야 할 가능성이 큽니다.
• 임차권 등기가 있다면, 낙찰자는 임차인이 보증금을 회수할 때까지 부동산에 대한 사용 권리에 제한을 받을 수 있습니다.

 

3. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸

• 후순위 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리들이므로, 경매가 완료되면 소멸됩니다. 낙찰자는 이 권리들에 대해 추가 부담이 없습니다.

 

4. 낙찰자의 인수 부담 여부

• 임차권 등기는 경매로 소멸되지 않기 때문에 낙찰자는 이를 인수해야 합니다. 따라서 낙찰자는 임차권자의 보증금을 반환하거나 임차권 등기권자가 요구할 때까지 인수 부담을 져야 합니다.

 

요약

• 임차권 등기(2019년 11월 25일)는 경매 후에도 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수하게 됩니다.
• 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 경매 후 소멸되어 낙찰자에게 추가 부담이 없습니다.