압류된 집 안전하게 매매하는 법! 압류금액 확인부터 특약까지 한방 정리

안녕하세요!

오늘은 압류된 집을 매매하려는 상황에서 압류금액을 어떻게 확인하고, 거래 절차는 어떻게 진행해야 하는지에 대해 이야기하려고 합니다. 부동산 거래를 처음 접하시는 분들께는 조금 낯설 수 있는 주제지만, 하나씩 천천히 살펴보시지요.

 

예를들어 압류된 상태의 집을 매수하려고 하는데(너무 좋은 위치의 집이라 꼭 갖고 싶은 마음인 경우), 매매가는 3억 원인데, 압류금액이 얼마인지 모르는 상황이라면 어떻게 해야 할지 고민이 생기겠지요. 이런 경우, 압류금액을 확인하지 않고 거래를 진행해도 되는 걸까요?

 

그리고 만약, 압류금액이 2억 원이라면 어떻게 거래를 진행해야 할까요?

1. 압류금액 확인 방법

먼저, 압류된 부동산의 경우, 압류금액을 꼭 확인해야 합니다. 그런데, "압류금액"이란 게 무엇인지 먼저 이해하는 게 중요해요.

압류는 소유자가 세금이나 다른 빚을 갚지 않았을 때 그 부동산을 담보로 잡는 것을 의미해요.
그래서 그 부동산을 팔기 전에 그 빚(압류금액)을 먼저 갚아야 하죠.
이런 금액을 정확히 알아야만 안전하게 거래할 수 있어요.

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1-1. 등기부등본이란?

등기부등본은 다들 아시는 것 처럼 부동산의 신분증 같은 거예요. 이 문서를 보면 이 집이 누구의 소유인지, 그리고 혹시 저당 잡혀 있거나 법적으로 문제가 있는지 등을 알 수 있죠. 예를 들어, 누군가가 이 집을 저당 잡고 돈을 빌렸다면 그 내용을 등기부등본에서 확인하며 됩니다.

 

어디서 확인할 수 있나요?

• 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인으로 열람 및 발급이 가능합니다.
• 가까운 관할 등기소를 방문하여 열람할 수도 있어요.

 

확인할 내용은?

• 부동산에 설정된 압류, 가압류, 저당권 등의 권리 사항 압류권자의 정보 등....

 

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이걸 꼭 확인해야 하는 이유는?

• 만약 등기부등본에 압류나 저당 기록이 있는데 이를 확인하지 않고 거래를 하면 나중에 매수인이 그 빚을 대신 갚아야 할 수도 있어요. 이런 일을 방지하기 위해서 꼭 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하겠죠.

 

1-2. 국세청 홈택스 이용하기

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 체납액 조회 서비스를 이용할 수 있습니다.

 

본인 인증이 필요하며, 매도인의 동의 없이는 상세한 압류금액을 확인하기 어려울 수 있습니다. 여기서는 세금 체납과 관련된 정보만 확인할 수 있어요. 매도인이 세금을 제대로 납부하지 않아 그 집에 압류가 걸린 경우, 국세청에서 정보를 공개해 제공해줍니다.

 

매도인을 통해 확인하기

• 가장 확실한 방법은 매도인에게 직접 압류금액을 확인하는 건데요.
• 매도인이 압류 통지서나 체납 고지서를 가지고 있을 가능성이 높기때문입니다.

 

여기서 중요한 점은? 압류금액을 확인하려면 사실 매도인의 동의가 필요하기 때문에 매도인이 협조해주어야 이 정보를 정확히 확인할 수 있어요. 쉽지 않을 수 있습니다. 

 

법원 경매 정보 확인하기

• 만약 해당 부동산이 경매 진행 중이라면, 법원 경매 사이트에서 관련 정보를 확인할 수 있습니다.
• 대한법원경매정보(www.courtauction.go.kr).

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2. 압류금액을 모른 채 거래하면 왜 위험할까요?

이 부분은 아주 중요한데요. 압류금액을 모른 채 거래하는 것은 매우 위험합니다. 

 

만약 매매가가 3억 원인데, 압류금액이 2억 원이라고 가정해볼게요. 이 경우 매수인은 이 집을 매매하고 나서 압류금액인 2억 원을 대신 갚아야 할 수도 있어요.

 

그렇게 되면 처음에 생각한 것보다 훨씬 많은 돈이 들어가게 되는 거죠. 반면, 압류금액이 매매가보다 높다면 소유권 이전 자체가 불가능할 수도 있어요.

 

즉, 매수인은 돈만 낭비하고 집을 가질 수 없게 되는 거죠. 이런 문제를 피하려면 압류금액을 미리 정확히 알아야 해요.

 

왜 위험할까요?

• 압류금액이 매매가보다 높을 경우, 매수인이 소유권 이전을 받지 못할 수 있어요.
• 추가로 예상치 못한 채무를 인수하게 될 위험이 있습니다.

 

주의해야 할 점: 무조건 확인.

• 반드시 압류금액을 확인한 후 거래를 진행하세요.

 

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3. 압류금액이 확인된 경우, 어떻게 거래해야 하나요?

압류금액이 1억 원이고 매매가가 3억 원이라면, 이 경우 어떻게 하면 좋을까요?

 

3-1. 압류 해제 절차를 진행하는 방법

• 압류를 해제하기 위해서는 매도인이 압류권자에게 그 돈을 갚아야 해요.
• 매도인이 압류권자에게 압류 해제를 요청해야 합니다.
• 압류권자는 보통 국세청이나 지방자치단체 같은 곳일 수 있죠.
• 매도인이 빚을 갚으면 압류가 풀리게 되고, 국세청이나 지방자치단체가 압류권자라면 해당 기관에 문의하여 해제 절차를 진행합니다.
• 매수인은 안전하게 집을 구매할 수 있어요.

 

해제 절차를 진행하는데 어떤 서류가 필요할까요?

• 매도인이 압류 해제 신청서를 작성해서 제출하고, 체납액을 납부한 후 영수증을 받아야 합니다.
• 이 서류들을 통해 압류가 해제되었음을 확인할 수 있어요.

 

3-2. 대금 지급의 안전한 방법

많은 분들이 궁금해하는 부분인데요, 매수인이 직접 압류권자에게 압류금액을 납부하는 것은 일반적이지 않아요. 대신 매도인이 먼저 압류금액을 납부한 후 압류 해제 증명서를 받아서 매수인에게 보여줘야 합니다.

 

그래야만 매수인이 잔금을 지급하고 소유권 이전을 받을 수 있죠.

 

[안전하게 거래하기 위한 팁]

• 매매계약서에 "압류 해제를 조건으로 거래한다"라고 명확히 명시하는 것이 좋아요.
• 그래야 나중에 문제가 발생하더라도 법적으로 보호받을 수 있습니다.

 

[에스크로 계좌 이용]

• 에스크로 계좌를 이용하는 것도 좋은 방법이에요.
• 에스크로는 중립적인 제3자가 돈을 맡아 두었다가 조건이 충족되면 돈을 넘겨주는 방식이에요.
• 이렇게 하면 매수인과 매도인 모두 더 안전하게 거래할 수 있겠죠.

 

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4. 매매계약서 작성할 때 주의할 점

더 자세히 설명하기 매매계약서는 그냥 단순히 "얼마에 사고 판다"라고만 쓰는 게 아니에요. 몇 가지 중요한 내용들이 꼭 포함되어야 해요.

 

• 압류 해제를 조건으로 명시하기: 이걸 꼭 적어야 합니다. 그래야 매도인이 압류를 풀지 않으면 매수인이 잔금을 지급하지 않아도 되기 때문에 안전해요.
• 위약금 및 배상 조건: 만약 한쪽이 계약을 어길 경우 어떻게 할 것인지에 대한 조건도 넣어두는 것이 좋습니다. 예를 들어, 매도인이 압류를 해제하지 않는다면 매수인은 계약금을 돌려받을 수 있어야 해요.

 

5. 잔금 지급 전 등기부등본 재확인하기

등기부등본을 한 번 확인했다고 끝이 아니에요. 잔금 지급 직전에 반드시 다시 한 번 등기부등본을 열람해야 해요. 압류가 제대로 해제되었는지, 혹은 새로운 문제가 발생하지 않았는지 확인하기 위해서죠.

 

왜 다시 확인해야 하나요?

• 부동산은 거래 과정에서 권리 관계가 변동될 수 있어요.
• 특히, 매도인이 또 다른 부채 문제를 일으키는 경우도 있거든요.
• 따라서 최신 등기부등본을 확인하는 것이 안전합니다.

 

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특약 조항(예시)

1. 압류 해제 조건부 계약:
   본 매매 계약은 매도인의 부동산에 설정된 모든 압류의 해제를 조건으로 합니다. 매도인은 본 계약의 체결 후, 잔금 지급 전에 모든 압류를 해제하고 그 증빙을 매수인에게 제공해야 합니다. 만약 매도인이 압류를 해제하지 못할 경우, 매수인은 계약을 해지하고 계약금을 전액 반환받을 권리가 있습니다.

2. 잔금 지급 시기 및 조건:
   매수인은 매도인이 압류 해제를 완료하고, 이에 대한 증명서류(압류 해제 확인서)를 매수인에게 제출한 이후에 잔금을 지급합니다. 잔금 지급 시, 등기부등본의 최신 내용을 재확인하여 압류가 해제되었음을 확인한 후 지급합니다.

3. 압류 해제 비용 부담:
   압류 해제에 필요한 모든 비용은 매도인이 부담합니다. 이 비용에는 국세, 지방세 및 기타 압류 해제와 관련된 모든 비용이 포함됩니다.

4. 에스크로 계좌 사용:
   양측은 상호 안전을 보장하기 위해 잔금 지급 시 에스크로 계좌를 사용합니다. 에스크로 계좌에 입금된 자금은 매도인이 모든 조건을 이행한 이후에 매도인에게 지급됩니다. 이를 통해 매수인은 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

5. 등기부등본 확인:
   매수인은 잔금 지급 전, 반드시 최신 등기부등본을 확인하여 압류 해제 여부를 확인합니다. 만약 잔금 지급 시점에 압류가 여전히 설정되어 있을 경우, 매수인은 잔금 지급을 보류할 수 있습니다.

6. 계약 해제 및 손해배상:
   매도인이 압류 해제를 완료하지 못하거나 기타 의무를 이행하지 않을 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 이에 따른 모든 손해배상 청구권을 가집니다.

 

마무리

압류된 집을 매매하는 과정은 조금 더 복잡하고 주의할 점도 많습니다. 하지만 이렇게 하나씩 정확히 확인하고 준비해 나간다면 안전하고 원활한 거래를 진행하실 수 있어요.

 

중요한 것은, 압류금액을 정확히 파악하고, 압류가 해제된 후 거래를 진행하는 것입니다.

 

모든 부동산 거래가 그렇듯, 꼼꼼한 확인과 준비가 제일 중요하답니다. 오늘도 거래 잘 마무리하시길 응원합니다! 😊