부동산 거래신고 소명서 제출, 국세청 조사 걱정 없이 이렇게 해결하세요!

안녕하세요~!

혹시 요즘 부동산 거래하고 나서 "구청에서 소명서 제출하라"는 우편 받아서 깜짝 놀라신 분 계세요?

 

갑자기 "내가 뭘 잘못한 거야?" 라는 생각과 함께 "세금 문제 생기면 어떡하지?" 같은 걱정이 들 텐데요, 사실 이 소명서는 단순히 국토교통부나 구청에서 실거래 신고된 거래 중 이상한 부분이 있을 때 보내는 요청인 경우가 많답니다.

실제 사례를 보자면,

올 초에 한 분께서 농지 두 필지를 매수하셨어요. 한 필지는 4억5천만 원, 다른 한 필지는 2억 원 정도였고요. 거래는 두 필지를 합친 총액으로 계약하고, 중도금과 잔금도 한꺼번에 지급했는데, 갑자기 구청에서는 4억5천만 원짜리 필지만 소명 요청을 보냈다는 거예요.

 

이런 상황이면 "한 필지만 소명할 수 있을까?" 하는 고민이 절로 들게 되는데요, 사실 두 필지 모두 한 번에 진행된 거래기 때문에 둘 다 함께 소명하는 게 더 명확할 수 있습니다.

 

그럼 어떻게 준비해야 할지 하나씩 이야기해 보겠습니다.

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1. 소명서 요청이 왜 들어오는 걸까요?

우선, 소명서 요청이 온다고 해서 세무조사나 큰일 난 건 아닙니다.

이건 단순히 구청이나 국토교통부는 부동산 실거래 신고 내용을 모니터링하다가, 몇 가지 기준에 따라 이상 거래로 판단되는 건에 대해 소명서를 요청하는 경우가 많습니다.

 

예를 들어,

1. 고액 거래(특히 1억 원 이상의 토지나 5억 원 이상의 주택 거래),
2. 부부나 가족 간 거래(편법증여 의심),
3. 대출 없이 현금을 일괄 지급한 경우(자금출처 불명확),
4. 매매 가격이 시세보다 너무 높거나 낮은 경우(다운/업계약 의심),
5. 혹은 여러 필지를 한꺼번에 매입한 경우(묶음거래 의심)에 소명 요청이 들어오는 경우가 많습니다.

중요한건, 소명요청이 왔다고 무조건 세무조사 대상은 아니며, 자금출처와 설명 등이 명확하면 소명서 제출로 인한 추가 조사는 대부분 문제없이 마무리됩니다.

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2. 요청받은 필지만 소명해야 하나요, 아니면 두 필지를 함께 설명해도 될까요?

이게[ 좀 애매한 부분인데요, 원칙적으로 구청에서 요청한 특정 필지만 소명하는 것이 기본 원칙입니다.

하지만 이번 사례처럼 두 필지를 한 번에 계약하고, 중도금과 잔금을 합산하여 지급한 경우에는 두 필지를 같이 설명하는 것이 오히려 더 좋습니다.

 

따라서 제출 전에 구청 담당자에게 전화를 해서 "두 필지를 같이 진행했는데, 함께 소명하는 게 가능한지" 확인해보는 것이 좋습니다.

 

담당자가 "네, 그렇게 제출하셔도 됩니다"라고 답하면, 두 필지를 모두 포함해서 자금 흐름을 명확하게 설명하시면 됩니다.

 

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3. 소명서 제출 시 꼭 준비해야 할 서류는 무엇인가요?

소명서는 결국 "내 돈이 어디서 나와서 어떻게 쓰였는지"를 증빙하는 서류이기 때문에, 금융 자료가 핵심입니다.

 

필수 서류는 다음과 같습니다.

• 매매계약서: 두 필지를 함께 계약했다면 해당 계약서 원본을 제출.
• 중도금 및 잔금 지급 내역: 은행 입출금 내역서를 통해 돈의 흐름을 확인.
• 본인 및 남편의 금융 거래 내역: 예금 해지 내역이나 주식 매도 내역 등 자금 출처를 상세히 증빙할 수 있는 자료가 필요.
• 대출 관련 서류: 대출 승인 내역서나 상환 내역을 함께 제출.
• 가족관계증명서: 부부 관계를 증명할 수 있는 서류.
• 남편이 보낸 돈이 본인 계좌로 들어온 내역: 부부 공동 재산임을 설명할 수 있는 금융 자료.

또한, 입출금 내역서에는 "이 돈은 OOO 예금 해지 후 나온 금액입니다"와 같은 간단한 메모를 추가하면, 심사하는 담당자가 더 쉽게 이해할 수 있습니다. 만약 남편 명의 자금이 바로 부동산 대금으로 지급되었다면, 차용증 등 추가 증빙 서류를 준비하는 것도 좋은 방법이겠죠.

 

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4. 부부 공동 재산으로 단독 명의로 부동산을 샀다면 증여세 문제는 없을까요?

이 부분은 많은 분들이 걱정하는데요, 다행히도 부부 간 증여는 최근 10년 동안 6억 원까지 비과세라서, 10년 이내에 남편에게 증여받은 돈이 6억 원을 넘지 않는 한 증여세 문제는 발생하지 않습니다.

 

다만, 남편이 본인 계좌로 돈을 송금한 후 바로 부동산 대금으로 사용되었다면, 그 돈이 증여로 간주될 가능성도 있으므로, 이런 경우에는 차용증을 작성하거나, 부부 공동 재산임을 명확히 할 수 있는 서류(예: 공동 계좌 사용 내역)를 함께 제출하는 것이 좋습니다.

 

실제로 대부분의 경우, 소명서에 필요한 서류와 함께 가족관계증명서를 첨부하면 별다른 문제가 발생하지 않으니 너무 걱정하실 필요는 없을 것 같습니다.

 

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5. 소명서 제출 후 추가 요청이 온다면 어떻게 해야 하나요?

소명서를 제출한 후에 구청에서 추가로 보완 자료를 요청할 수도 있습니다.

 

그럴 경우, 요구하는거에 따라서 부족한 부분을 보완해서 제출하면 되고, 만약 국세청으로 이관되어 증여세 관련 추가 조사가 시작된다면 남편 명의 자금 출처를 더 꼼꼼히 증빙할 수 있는 서류(예금 해지 내역, 주식 매도 내역, 대출 상환 내역 등)를 추가로 제출하시면 됩니다.

 

하지만 대부분의 경우, 소명서만 잘 준비하면 추가 요청 없이 문제없이 마무리되는 경우가 많으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

6. 마무리

부동산 거래신고 소명서 문제는 결국 자금 흐름을 명확하게 증빙하는 것이 핵심입니다.

따라서,

• 구청에서 요청한 필지만 제출하는지, 아니면 두 필지를 함께 설명해도 되는지 담당자에게 확인
• 매매계약서, 은행 내역서, 금융 거래 증빙 자료, 가족관계증명서 등 필요한 서류를 철저히 준비
• 남편 자금이 사용된 경우에는 차용증 등 추가 증빙 서류를 준비하는 것
• 추가로 궁금한 사항이나 막히는 부분은 세무사 상담도 고려해보시면 좋습니다

 

이렇게 준비하면 대부분의 소명서 문제는 대부분 해결할 수 있으니, 너무 걱정하지 마시고 차분하게 서류 준비하시길 바랍니다. 추가적인 부분을 알고 계시면 댓글로 알려 주ㅠ세요. 😊🚀