신탁물건 계약 시 유의할 점 – 확실하게 알고 계약하자! 🏠

📋 신탁물건 계약 시 반드시 확인해야 할 사항

 

부동산 계약 중에서도 신탁물건 계약은 많은 사람들이 헷갈려하고 신중히 다뤄야 할 사항이 많습니다. 특히, 임대차 계약이나 매매 계약을 진행할 때 신탁회사, 수익자(대개 은행), 실제 소유자 간의 관계와 계약 절차를 제대로 이해하지 못하면 문제가 생길 수 있습니다. 오늘은 "신탁물건 계약 시 반드시 알아야 할 사항들"에 대해 사례를 통해 알아보겠습니다. 😊

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사례 요약:📝

 

상황

• 계약하려는 부동산은 신탁물건으로, 소유권이 신탁회사에 이전된 상태입니다.
• 수익자는 은행으로 추정되며, 현재 신탁원부는 확인하지 못한 상황입니다.

질문 요약

• 임대인 표기: 임대차 계약서의 임대인을 신탁회사로 적어야 하는지 고민.
• 수수료 처리: 중개수수료를 실제 소유자에게 지급하고 영수증도 실제 소유자 명의로 발행해도 되는지 질문.
• 공동 소유자 동의: 실제 소유자가 3명인데, 한 명만 참석할 예정. 나머지 소유자의 동의를 카톡 등으로 받아도 되는지 궁금.
• 계약 시 주의사항: 신탁회사 동의서를 직접 가져올 예정이지만, 계약서에 추가로 작성해야 할 내용은 무엇인지 문의.

 

 

1️⃣ 임대인 표시 방법

• 계약서 상의 임대인은 신탁원부에 적힌 내용을 기준으로 작성해야 합니다.
• 보통 등기부등본에는 신탁회사가 명의자로 되어 있으므로, 임대인란에는 신탁회사(수탁자)를 적고, 대리인으로 실제 소유자(위탁자)를 함께 표시하합니다.
• 예시:
  임대인: ○○신탁회사(수탁자)

  대리인: 홍길동(위탁자)
• 위임장 및 인감증명서 : 소유자가 위임한 대리인이 서명할 경우 필수 서류입니다.
• 추가 팁: 신탁원부에 구체적인 계약 내용이 명시되어 있는지 확인하세요.

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2️⃣ 중개수수료 처리 방법

• 중개수수료는 실제 소유자(위탁자)에게 받는 것이 원칙입니다.
• 영수증 발행 시에도 소유자 명의로 발급하며, 반드시 서면으로 기록을 남겨 분쟁 가능성을 줄이는 것이 좋습니다.

 

3️⃣ 다수의 소유자가 있을 경우 의사 확인 방법

• 소유자가 여러 명이라면 모든 소유자의 동의를 받아야 계약이 유효합니다.
• 의사 확인 방법:
  • 서면 동의서
  • 이메일 또는 카카오톡 등 기록이 남는 형태로 동의를 확보해도 됩니다.
  • 대리로 계약에 참석하는 소유자에게 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.
  • 참고로, 대리인의 권한이 불명확할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. (2017다2472 판례 참고)

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4️⃣ 신탁회사의 동의 여부 확인

• 신탁물건의 임대차 계약은 신탁회사의 동의 없이는 무효입니다.
• 계약 전에 신탁회사의 동의서를 반드시 확인하고, 원본을 요청해 계약 시 함께 보관해야 합니다.
• 동의서 내용 확인 항목:
  • 계약 동의 범위
  • 보증금 반환 의무 관련 조항
• 참고링크 : 신탁법.   [판결] “신탁계약상 타인으로 수익자 지정하면 수익권은 …”

5️⃣ 보증금과 월세 계좌 문제

• 보증금과 월세는 원칙적으로 위탁자(실제 소유자) 계좌로 입금합니다.
• 특약 사항에 따라 신탁회사나 수익자 계좌로 입금해야 하는 경우도 있으니 반드시 신탁원부 내용을 확인하셔야합니다.
• 따라서 계약 시 임대료 입금 계좌를 명확히 확인하고, 계약서에 정확히 기재해야 합니다.

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6️⃣ 신탁원부 확인

• 신탁원부는 계약의 핵심 정보가 담긴 문서입니다. 등기소에서 발급받아 아래 사항을 확인하세요:
  • 신탁의 형태(관리신탁, 담보신탁 등)
  • 우선수익자의 수익 한도 금액
  • 계약 시 동의 조건 및 특약사항

참고 내용:
1. 신탁된 부동산 계약 시 주의사항
2. 신탁계약과 소유권 이전 및 특약사항
3. 신탁회사 동의서 및 관련 법률 정보
4. 신탁원부의 중요성 및 확인 방법

 

 

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⚠ 주의할 점

• 채권최고액 확인:
  우선수익권 조항에서 채권최고액을 확인하세요. 이는 보증금 반환에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 계약 전 미리 동의서 요청:
  계약 당일에 동의서를 확인하려면 시간이 부족할 수 있으니 사전에 요청하세요.

 

자주하는 질문

 

Q:채권최고액은 어디서 확인하나요?

A: 채권최고액은 신탁원부의 우선수익권 조항에서 확인할 수 있습니다. 이 금액은 신탁된 부동산이 담보로 제공된 채권의 최대 금액을 의미합니다.

 

Q: 신탁물건 계약은 안전한가요

A: 신탁물건은 잘 준비하면 안전합니다. 하지만 특약 사항이나 동의 여부를 놓치면 위험할 수 있으니 신탁회사와 수익자의 동의서를 철저히 확인하세요.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

 

조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^

 

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특약사항 예시(임대차 계약 시)

 

 

1. 본 계약의 부동산은 신탁물건임을 상호 확인하며, 계약 진행에 필요한 신탁회사 및 수익자(은행)의 동의서가 첨부되었음을 명시한다.

 

2. 임대차 계약의 임대인은 신탁원부에 등기된 신탁회사명으로 하며, 보증금 및 월차임은 위탁자(실제 소유자) 명의 계좌로 입금한다. 단, 신탁원부에서 명시된 입금 계좌가 신탁회사 또는 수익자로 지정된 경우 이에 따른다.

 

3. 신탁회사 및 수익자는 임대차 보증금 반환의무를 지지 않음을 상호 확인하며, 해당 반환 의무는 위탁자인 실제 소유자에게 있음에 동의한다.

 

4. 임차인은 계약 전 신탁원부를 통해 신탁물건의 상태 및 권리 제한 사항을 확인하였으며, 특약사항 및 신탁회사의 동의 내용을 충분히 이해하고 이를 준수한다.

 

5. 계약 이후 신탁회사의 처분, 수익자의 우선수익권 행사 등으로 인해 발생하는 권리 문제는 신탁원부와 신탁계약 내용에 따르며, 이에 대해 임차인은 별도의 이의를 제기하지 않는다.

 

6. 본 계약은 신탁회사 및 수익자의 동의서를 전제로 성립하며, 해당 동의서가 미비할 경우 계약이 자동 해제될 수 있음을 명시한다.

 

 

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특약사항 예시(매매 계약 시)

 

 

1. 본 부동산은 신탁계약이 체결된 상태임을 상호 확인하며, 매매 진행을 위해 신탁회사와 수익자(은행)의 동의서를 확보하여 계약서에 첨부한다. 동의서가 첨부되지 않을 경우 본 계약은 효력을 상실할 수 있다.

 

2. 매도인은 계약 이행과 관련된 모든 서류(위임장, 인감증명서, 신탁회사 동의서, 신탁원부 사본)를 제공하며, 해당 서류가 미비할 경우 매수인은 계약을 해제하거나 이행 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

 

3. 매매 계약의 잔금 지급은 신탁회사와 수익자의 확인을 받은 지정 계좌로 입금하며, 해당 금액은 신탁계약 조건에 따라 관리됨을 매도인과 매수인은 상호 인정한다.

 

4. 본 매매로 인한 소유권 이전 등기는 매도인이 신탁계약 해지 절차를 완료한 이후 진행한다. 매도인이 신탁계약 해지를 완료하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제하거나 잔금 지급을 유예할 권리가 있다.

 

5. 매도인은 계약 전 신탁원부에 기재된 채권최고액, 수익권자의 우선수익권, 및 권리 제한 사항을 매수인에게 고지하며, 이를 누락하거나 허위로 고지하여 발생한 분쟁에 대해 모든 책임을 진다.

 

6. 계약 체결 후 신탁계약 또는 수익자의 권리 행사로 인해 발생하는 법적 또는 금전적 문제는 신탁원부와 신탁계약의 조건에 따르며, 이에 대해 매수인은 별도의 이의를 제기하지 않는다.