기한이 지나 건축허가가 취소된 토지(임야) 중개 시 주의사항

안녕하세요!

건축허가가 취소된 토지 중개는 주의할 점이 의외로 많습니다. 어떤문제들이 있는지 살펴보고 업무에 활용할 수 있으면 좋겠습니다. 😊

 

 

1. 건축허가 취소된 임야 중개 시 확인 및 주의사항

(1) 건축허가 상태 확인

• 허가 취소 여부: 해당 임야가 이미 허가가 취소된 상태인지, 아니면 연장 가능성이 남아 있는지 확인하세요. 일반적으로 건축허가는 허가일로부터 3년 내 착공하지 않으면 효력이 소멸됩니다.
• 관련 서류 요청: 건축허가서, 허가 취소 통보서, 관련 공문 등을 매도인에게 요청하시기바랍니다.

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(2) 토지 용도 및 규제 확인

• 보전관리지역 여부: 보전관리지역은 개발 행위가 엄격히 제한되므로 용도 변경 가능성과 개발 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 토지이용계획 확인: 국토정보포털 또는 지자체를 통해 토지이용계획 확인원을 발급받아, 개발행위 허가 조건 및 제한사항을 점검하여 주세요.

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(3) 매수자의 건축 가능성

• 건축허가 재신청 가능 여부:
  • 기존 토목공사가 완료되었다고 하더라도, 현재 법규(건축법, 개발행위허가 기준)가 변경되었을 가능성이 있습니다.
  • 지자체 건축과 또는 도시계획과에 문의하여 허가 재신청이 가능한지 확인하세요.
• 토목공사의 적법성: 기존 토목공사가 현행 규정에 부합하는지도 중요합니다. 허가 재신청 시 문제가 될 수 있습니다.

 

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(4) 토지 소유권 관련 검토

• 등기부등본 확인: 소유권에 문제가 없는지, 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계가 복잡하지 않은지 확인하시기바랍니다.
• 등기 원인 검토: 매도인이 해당 토지를 어떻게 취득했는지, 법적으로 문제가 없는지를 확인해야 안전합니다.

(5) 매수자 보호를 위한 특약사항

• 건축허가 재신청이 어려운 경우를 대비해 ‘계약 해제 조건’이나 ‘건축 허가 조건부 계약’을 설정하세요.
  • 예: “건축허가 재신청이 불가할 경우 계약금을 반환받고 계약을 해제할 수 있다.”

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2. 매수자가 전원주택을 건축할 수 있을까?

 

(1) 가능성 검토 방법

• 건축허가 재신청 여부: 허가 취소된 토지라 하더라도 기존 토목공사가 합법적이고, 현재 법규를 충족하면 허가 재신청이 가능합니다.
• 인접 인프라 확인: 도로와의 접속 여부, 상하수도 연결 가능성 등도 허가에 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 재허가 시 필요한 절차

• 건축설계사무소에 의뢰하여 설계 도면 및 관련 서류를 준비한 후 허가 신청을 하고.
• 만약 기존 토목공사와 현행 기준이 다를 경우, 보완공사가 필요할 수 있습니다.

(3) 비용 부담 고려

• 건축허가 재신청, 인허가 비용, 설계비, 추가 토목공사 비용 등을 미리 안내해야합니다. 매수자의 재정적 부담이 클 수 있으니 세심한 안내가 필요할 것 같습니다.

 

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자주 묻는 질문:

Q1. 건축허가 취소된 토지를 매수하면 문제가 될까요?
A1. 반드시 문제는 아닙니다. 다만, 허가 취소 사유를 명확히 파악하고, 재허가 가능성을 확인한 후 구매를 결정해야 합니다.

 

Q2. 보전관리지역에서도 전원주택을 지을 수 있나요?
A2. 가능은 하지만 제한이 많습니다. 일반적으로 1만㎡ 미만 개발행위는 허용될 수 있으나, 해당 지역의 도시계획 조례를 확인해야 합니다.

 

Q3. 기존 허가 취소 사유가 매수자에게 불리하게 작용할 수 있나요?
A3. 허가 취소 사유가 법적 분쟁이나 위법 사항이 아닌 경우, 매수자에게 직접적인 불이익은 없습니다. 하지만 모든 서류를 확인한 뒤 구매를 진행하는 것이 안전합니다.

 

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마무리

건축허가 취소된 토지는 중개 시 특히 신중해야 합니다. 매수인의 개발 목적에 부합하는지, 법적·행정적 제한사항은 없는지 꼼꼼히 확인하세요. 허가 취소 사유와 재허가 가능성을 사전에 검토한다면 매수자에게 신뢰를 줄 수 있습니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^

 

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특약사항 작성 예시

 

1. 건축허가 재신청 가능 여부 관련 특약

• 본 토지는 건축허가가 취소된 상태임을 매수인에게 고지하였으며, 매수인은 해당 사실을 확인하였습니다.
• 매수인이 본 토지에 대해 건축허가를 재신청할 경우, 허가가 불가능할 경우를 대비해 아래와 같은 조건으로 계약을 진행합니다.

1. 허가 불가 시 계약 해제: 매수인이 건축허가 재신청이 불가능하다는 지자체 공식 문서를 제출한 경우, 매도인은 계약금을 반환하고 계약을 즉시 해제한다.
2. 허가 불가 시 매수인이 포기한 것으로 간주되는 경우, 계약금은 반환되지 않는다.

 

2. 토목공사 적법성 확인 관련 특약

• 본 토지의 기존 토목공사는 현행 법규에 부합하며, 매도인은 이에 대한 서류(토목 허가서, 준공필증 등)를 매수인에게 제공해야 합니다.
• 만약 기존 토목공사가 불법적이거나 보완 공사가 필요한 경우, 해당 사항은 매수인이 지자체의 확인서를 통해 증명하며, 매도인은 보완에 협조할 의무가 있습니다.
• 기존 토목공사로 인해 발생한 문제(환경 훼손, 민원 등)가 있을 경우, 매도인은 매수인에게 해당 사항을 고지하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약 해제를 포함한 책임을 부담합니다.

 

3. 계약 해제 조건

• 매수인이 본 계약 체결 후 건축허가 재신청 절차를 진행할 수 있으며, 허가 여부는 매수인의 책임 하에 진행됩니다.
• 건축허가 재신청이 불가한 경우, 매수인은 매도인에게 이를 증명(지자체 발급 공문 제출)한 후 계약을 해제할 수 있습니다.
• 허가 불가에 따른 계약 해제 시, 매도인은 계약금 전액을 반환하며, 반환 이외의 손해배상 책임은 부담하지 않습니다.

 

4. 용도 변경 및 개발제한 관련 특약

• 본 토지가 보전관리지역에 속해 있으며, 매수인은 개발제한 사항 및 용도 변경 가능성을 사전에 확인하였습니다.
• 매수인은 토지의 용도 변경 가능 여부와 관련한 지자체 확인 절차를 독자적으로 진행하며, 이와 관련한 책임은 매수인에게 있습니다.
• 매도인은 본 토지의 용도 및 규제 정보를 허위로 제공했을 경우, 계약 해제 및 손해배상 책임을 부담합니다.