지구단위계획 완벽 정리! 🚀 공인중개사 시험 필수 개념 & 암기법 총정리

안녕하세요!

공인중개사 시험을 준비하는 수험생 여러분, 지구단위계획은 도시공법에서 자주 출제되는 핵심 개념입니다.

시험에서 틀리지 않도록 출제 포인트와 암기법을 한눈에 정리했으니, 끝까지 읽고 정리, 확인 해 보시기 바랍니다. 

1. 지구단위계획구역이란? (출제 포인트 🎯)

지구단위계획구역이란 도시지역 또는 개발이 필요한 지역에서 난개발을 방지하고, 체계적인 개발을 유도하기 위해 지정하는 구역입니다.

쉽게 말해 무질서한 개발을 막고, 도시를 계획적으로 발전시키려는 제도라고 볼 수 있어요.

 

✅ 출제 포인트:

• 지구단위계획구역 지정 목적: 난개발 방지, 계획적 개발
• 지구단위계획구역 지정 후 3년 내 계획 수립 필수
• 3년 내 계획 미수립 시 구역 지정 해제

 

📌 시험 단골 질문

Q. 지구단위계획구역 지정 후 몇 년 내에 계획을 수립해야 하는가?

👉 정답: 3년

 

2. 지구단위계획구역 지정 및 결정 권한 (출제 필수 ⭐)

📌 누가 지구단위계획구역을 지정할 수 있을까요?

• 국토교통부 장관
• 시·도지사
• 대도시 시장
• 시장·군수

📌 누가 결정할 수 있을까요?

시장이 직접 입안한 경우, 시장 단독으로 결정 가능!

 

✅ 출제 포인트:

"지정"과 "결정"은 다르다! (시험에서 헷갈리는 부분)시장이 직접 입안하면 지방의회 의견 없이도 결정 가능

 

📌 시험 단골 질문

Q. 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 기관이 아닌 것은?

👉 정답: 구청장 (구청장은 지정할 수 없음)

 

3. 지구단위계획의 필수 포함 항목 (암기법 포함 🔥)

지구단위계획을 수립할 때 반드시 포함해야 하는 내용이 있어요.

 

✅ 시험 출제 포인트

• 기반시설 배치 및 규모
• 건축물 용도 제한
• 건폐율·용적률
• 최고·최저 높이 제한

 

📌 암기법: "기건용 건축물 높이 제한"

👉 기반시설, 건축물 용도, 건폐율·용적률, 건축물 높이 제한

 

📌 시험 단골 질문

Q. 지구단위계획에서 반드시 포함해야 할 사항이 아닌 것은?

1. 건축물 용도 제한
2. 용적률
3. 대지분할 기준
4. 기반시설 배치

👉 정답: 3) 대지분할 기준 (필수 아님!)

 

4. 지구단위계획과 지방의회 의견 청취 (시험 헷갈림 주의 🚨)

대부분의 도시계획 관련 사항은 지방의회 의견 청취가 필요하지만,

👉 지구단위계획은 지방의회 의견 청취가 필요하지 않습니다!

 

📌 암기법: "지에는 지 없다!"

👉 "지"구단위계획에는 지방의회 의견 청취가 필요 없다!

 

📌 시험 단골 질문

Q. 지구단위계획 수립 시 지방의회 의견 청취가 필수인가?

👉 정답: ❌ 아니다! (필수 아님)

 

5. 지구단위계획 완화 기준 (건폐율·용적률) 📊

✅ 완화 가능 기준 (시험 출제 확률 높음!)

• 도시지역: 건폐율 150%, 용적률 200% 완화 가능
• 도시 외 지역: 건폐율 150%, 용적률 200% 이내 완화 가능
• 부설 주차장 완화: 도시지역에서만 가능 (도시 외 지역 X)

📌 시험 단골 질문

Q. 지구단위계획에서 부설 주차장 완화가 적용되는 지역은?

👉 정답: 도시지역만 가능!

 

6. 성장관리계획구역 – 일반 계획구역과 차이점 (시험 필수 🏆)

✅ 성장관리계획구역이란?

• 녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 지정 가능
• 향후 시가화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발하기 위해 사용

 

✅ 시험 출제 포인트

• 지구단위계획과 달리, 성장관리계획구역은 지방의회 의견 청취가 필요함!
• 일반적인 의견 청취 기간은 30일이지만,
• 성장관리계획구역은 60일 이내 의견 청취!

📌 암기법: "성장관리계획구역 60일"

👉 일반 계획구역(30일)과 다름을 기억!

 

📌 시험 단골 질문

Q. 성장관리계획구역의 지방의회 의견 청취 기한은?

👉 정답: 60일 이내

 

💡 최종 정리 – 공인중개사 시험 대비 핵심 포인트

✅ 지구단위계획구역 지정 후

• 3년 내 계획 수립 필수 (미수립 시 해제)

✅ 지구단위계획 지정 & 결정

• 국토부 장관, 시·도지사, 대도시 시장, 시장·군수
• 시장이 직접 입안하면 단독 결정 가능!

✅ 지구단위계획 필수 포함 항목

• 기반시설, 건축물 용도, 건폐율·용적률, 높이 제한
• 암기법: "기건용 건축물 높이 제한"

✅ 지방의회 의견 청취

• 지구단위계획은 ❌ 필수 아님 (암기법: "지에는 지 없다!")
• 성장관리계획구역은 60일 이내 청취 필수!

✅ 완화 기준

• 도시지역: 건폐율 150%, 용적률 200% 가능
• 도시 외 지역: 건폐율 150%, 용적률 200% 이내
• 부설 주차장 완화는 도시지역만 적용

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지구단위계획 기출 및 예상 문제 모음

🎯 [문제 1] 지구단위계획구역 지정 후 계획 수립 기한 (기출 변형)

Q. 지구단위계획구역으로 지정된 경우, 몇 년 이내에 지구단위계획을 수립해야 하는가?

1. 1년
2. 2년
3. 3년
4. 5년

✅ 정답: ③ 3년
💡 해설:

• 지구단위계획구역으로 지정된 후 3년 이내에 반드시 계획을 수립해야 함.
• 만약 3년 내에 수립되지 않으면 지정이 해제됨.
• 공인중개사 시험에서 숫자 문제(기간 암기 문제)가 자주 출제됨 → 3년을 반드시 기억할 것!

 

🎯 [문제 2] 지구단위계획구역 지정 권한 (자주 출제)

Q. 다음 중 지구단위계획구역을 지정할 수 없는 기관은?

1. 국토교통부 장관
2. 시·도지사
3. 대도시 시장
4. 구청장

✅ 정답: ④ 구청장
💡 해설:

• 지정 권한이 있는 기관:
  • 국토교통부 장관
  • 시·도지사
  • 대도시 시장
  • 시장·군수
• 구청장은 지구단위계획구역을 지정할 수 없음! (시험에서 자주 출제되는 함정 포인트)

 

🎯 [문제 3] 지구단위계획의 필수 포함 항목 (암기 필수!)

Q. 지구단위계획에서 반드시 포함되어야 하는 사항이 아닌 것은?

1. 기반시설 배치 및 규모
2. 건축물 용도 제한
3. 대지분할 기준
4. 건폐율 및 용적률

✅ 정답: ③ 대지분할 기준
💡 해설:

• 지구단위계획 필수 포함 항목:
  • 기반시설 배치 및 규모
  • 건축물 용도 제한
  • 건폐율 및 용적률
  • 최고·최저 높이 제한
• 대지분할 기준은 필수 포함 항목이 아님!
• 암기법: "기건용 건축물 높이 제한" → 기반시설, 건축물 용도, 건폐율·용적률, 건축물 높이

 

🎯 [문제 4] 지구단위계획과 지방의회 의견 청취 (헷갈리는 문제)

Q. 지구단위계획을 수립할 때 지방의회 의견 청취가 필수적으로 요구되는가?

1. 반드시 청취해야 한다.
2. 청취할 수도 있고, 안 할 수도 있다.
3. 반드시 청취할 필요는 없다.
4. 일정 면적 이상의 지역에서만 청취해야 한다.

✅ 정답: ③ 반드시 청취할 필요는 없다.
💡 해설:

• 지구단위계획은 지방의회 의견 청취가 필수가 아님!
• 암기법: "지에는 지 없다!" → 지구단위계획에는 지방의회 의견 청취 없음

 

🎯 [문제 5] 지구단위계획에서 완화 기준 (건폐율·용적률 문제)

Q. 다음 중 지구단위계획구역에서 건폐율 및 용적률 완화 기준이 틀린 것은?

1. 도시지역에서는 건폐율 150%, 용적률 200%까지 완화할 수 있다.
2. 도시 외 지역에서는 건폐율 150%, 용적률 200% 이내에서 완화할 수 있다.
3. 부설 주차장 완화는 도시지역과 도시 외 지역에서 모두 가능하다.
4. 용적률 완화는 도시 외 지역에서도 가능하다.

✅ 정답: ③ 부설 주차장 완화는 도시지역에서만 가능하다.
💡 해설:

• 도시지역: 건폐율 150%, 용적률 200%까지 완화 가능
• 도시 외 지역: 건폐율 150%, 용적률 200% 이내 완화 가능
• 부설 주차장 완화는 도시지역에서만 적용됨! (도시 외 지역에서는 불가능)

 

🎯 [문제 6] 성장관리계획구역과 지구단위계획구역의 차이 (출제 확률 높음!)

Q. 성장관리계획구역과 지구단위계획구역의 차이에 대한 설명으로 틀린 것은?

1. 성장관리계획구역은 녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 지정 가능하다.
2. 성장관리계획구역의 지방의회 의견 청취 기한은 60일이다.
3. 지구단위계획구역의 지방의회 의견 청취 기한도 60일이다.
4. 성장관리계획구역은 향후 시가화가 예상되는 지역에 지정된다.

✅ 정답: ③ 지구단위계획구역의 지방의회 의견 청취 기한도 60일이다. → ❌ 틀림!
💡 해설:

• 성장관리계획구역: 지방의회 의견 청취 기한 60일
• 지구단위계획구역: 지방의회 의견 청취 필수 아님!
• 암기법: "성장관리계획구역 60일"

 

🔥 최종 정리 – 기출문제를 보면서 키워드만 기억

✅ 반드시 출제되는 개념들

✔ 지구단위계획구역 지정 후 3년 내 계획 수립
✔ 지정 권한: 국토부 장관, 시·도지사, 대도시 시장, 시장·군수 (구청장 ❌)
✔ 필수 포함 항목: 기반시설, 건축물 용도, 건폐율·용적률, 높이 제한
✔ 지방의회 의견 청취 ❌ (암기법: "지에는 지 없다!")
✔ 건폐율·용적률 완화 가능 (도시 외 지역에서는 부설 주차장 완화 ❌)
✔ 성장관리계획구역은 60일 이내 의견 청취 필수! (지구단위계획구역은 필수 아님)