임대인 매매 시 사전 고지 특약, 꼭 넣어야 할까? HUG 보증보험 가입 팁

안녕하세요!

전세계약을 체결할 때 특약을 포함해야 할지 고민되시나요? 특히 임대인이 매매를 진행할 경우 사전에 임차인에게 고지해야 하며, 임차인은 신규 임대인의 지위를 거부하고 계약을 종료할 수 있다는 특약을 넣어야 할지 혼란스러울 수 있습니다.

 

더불어 이러한 특약이 HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입에 영향을 미친다는 이야기를 들으면 더욱 걱정될 수 있는데요.

 

오늘 포스팅에서는 이 특약의 필요성과 법적 효력, 그리고 HUG 보증보험 가입 시 주의해야 할 점들을 자세히 알아보겠습니다.

 

임대차 계약서 작성 시 놓치기 쉬운 부분들을 짚어보며, 안전하고 확실한 계약을 위해 꼭 알아두셔야 할 내용을 정리해드릴 테니 끝까지 읽어 주세요!

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특약을 꼭 넣어야 될까요?

특약을 넣지 않아도 임차인의 권리는 보호됩니다

 

주택임대차보호법에 따르면, 주택이 매매되더라도 기존의 임대차계약은 그대로 유지되며, 새로운 소유자인 신규 임대인은 기존 임대인의 권리와 의무를 모두 승계하게 됩니다. 즉, 임차인은 특약이 없어도 법적으로 보호받을 수 있습니다.

 

- 임대인의 사전 고지 의무: 법적으로 임대인이 매매 사실을 임차인에게 사전에 통지해야 할 의무는 없습니다. 그러나 임차인에게는 알려주는 것이 필요하겠죠. 몰래 팔고 도망가는 것이 아니라면 말이죠. ^

 

- 임차인의 권리: 임차인은 새로운 임대인에게 기존 계약 내용을 그대로 유지할 것을 요구할 수 있으며, 특별한 사유가 없는 한 새주인이 맘대로 계약을 종료할 수는 없습니다.

특약을 넣을 경우 HUG 보증보험 가입에 문제가 생길 수 있습니다.

"임차인은 신규 임대인의 지위를 거부하고 계약을 종료할 수 있다"는 특약은 임대인에게 불리한 조항으로 간주되어 HUG 보증보험 가입 시 거절 사유가 될 수 있습니다. 보증보험사는 임차인이 언제든 계약을 종료할 수 있는 조항을 계약의 불안정 요소로 보기 때문이지요

 

- 보증보험 반려 사례: 실제로 해당 특약 때문에 보증보험 가입이 반려된 사례가 있다고합니다.

- 임대인의 입장: 임대인도 매매를 통해 재산권을 행사할 수 있는 권리가 있는데, 해당 특약은 이를 제한할 수 있습니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

1. 사전 고지 특약만 포함하기

임대인과 임차인 모두의 권익을 고려하여, "임대인이 매매계약을 진행할 경우 사전에 임차인에게 고지해야 한다"는 문구만 특약에 포함하는 것이 좋습니다. 그러면 HUG 보증보험 가입에도 문제가 되지 않으면서, 임차인도 불안해하지 않을 겁니다.

 

2. 별지 계약서 활용하기

만약 임차인이 여전히 불안하다면, 문제되는 특약을 별지 계약서에 작성하고 계약서와 함께 도장을 찍습니다. 그리고 HUG 보증보험 신청 시에는 별지 계약서를 제출하지 않습니다.

 

추가 사항;

- HUG 보증보험이란?: 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보증해주는 제도입니다.

- 보증보험 가입 시 필요한 서류는?: 임대차계약서, 신분증, 주민등록등본 등이 필요합니다.

- 별지 계약서는 법적 효력이 있나요?: 네, 본 계약서와 동일한 효력이 있습니다.

 

마무리

특약은 계약에서 중요한 부분이지만, 모든 특약이 임차인에게 유리한 것은 아닙니다. 특히 HUG 보증보험 가입을 고려하고 있다면, 특약 내용을 신중히 선택하는 것이 중요합니다. 임대인과 임차인 모두의 권익을 보호하면서도 실질적인 문제를 피할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

 

위의 내용이 조금이라도 도움이 되었기를 바라며 오늘도 안전 거래하시기 바랍니다. ^^ 💕

 

• 법제처 국가법령정보센터: 주택임대차보호법
• HUG 공식 홈페이지: HUG 전세금 반환 보증
• 대한법률구조공단: 법률구조공단 부동산 법률상담