등기 이전 전 상가 임대차 계약 시 주의사항과 근저당 설정 해결 방법

안녕하세요.

등기 이전이 완료되지 않은 상태에서 상가 임대차 계약을 체결하려고 할 때, 임차인과 임대인 모두 어떻게 해야될지 불확실한 상황에 놓이게 됩니다. 특히 근저당 설정 금액이 확실하지 않으면 계약을 진행하는 데 있어서 더욱 신중할 필요가 있습니다. 오늘은 실제 상가 거래 상황을 바탕으로, 등기 이전 전에 임대차 계약 시 고려해야 할 사항과 해결책을 이야기 해 보겠습니다. 

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1. 등기 이전이 완료되지 않은 상태에서의 임대차 계약

상가 매매를 진행하다 보면 잔금까지 납부했는데도 불구하고 등기 이전이 지연되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 상가 매매에서 잔금일로부터 2일이 지났지만 등기 이전이 완료되지 않은 상황에서 임대차 계약을 체결하려는 경우인데요.

 

이때 임차인은 등기 이전이 완료된 후 계약을 체결하는 것이 안전하다고 느끼지만, 법무사는 "등기 이전 접수증만 있어도 계약이 가능하다"고 조언을 했다고 합니다. 하지만 접수증은 등기 이전 절차가 진행 중임을 보여주는 증거일 뿐, 소유권이 완전히 이전되었다는 보장은 아닙니다. 따라서 임차인의 입장에서는 여전히 불안할 수밖에 없습니다.

 

💡 자주 묻는 질문

Q: 등기 이전 접수증만으로도 임대차 계약을 체결해도 괜찮을까요?

A: 등기 이전 접수증은 등기 절차가 진행 중임을 나타내는 증거지만, 등기가 완료된 것이 아니므로 임차인의 법적 보호가 완전히 확보되었다고 보기 어렵습니다. 등기가 완료된 후 계약을 체결하는 것이 가장 안전합니다.

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2. 근저당 설정 금액이 불확실할 때

상가 임대차 계약서 작성 시 근저당 설정 금액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 근저당 설정이란 부동산을 담보로 제공해 채권자가 권리를 주장할 수 있게 하는 제도인데, 이때 설정되는 채권최고액은 임차인의 보증금보다 우선순위를 가집니다. 즉, 근저당 설정 금액이 임차인의 보증금보다 높을 경우, 임차인은 보증금을 회수하지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

 

실제 사례에서는 임대인이 근저당 설정 금액을 명확히 알지 못하거나, 임차인이 해당 금액을 확인하지 못하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 정확히 알아보고나서 진행해야 합니다.

 

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3. 해결 방안

(1) 근저당 설정 금액 확인하기

근저당 설정 금액은 반드시 정확히 확인해야 합니다. 이를 위해 아래와 같은 방법을 고려할 수 있습니다.

 

• 임대인에게 직접 확인: 임대인에게 근저당 설정 금액을 물어보는 것이 첫 번째 단계입니다. 임대인이 근저당 설정 금액을 정확히 알지 못할 경우, 금융기관 담당자와 통화하게 하거나, 등기부 등본을 통해 직접 확인하는 것이 필요합니다.
• 은행 담당자에게 확인: 근저당 설정은 금융기관을 통해 이루어지기 때문에, 해당 금융기관의 담당자와 통화를 해야 합니다. 단, 금융기관은 개인정보 보호 문제로 인해 본인 외에는 정보 제공이 어렵기 때문에, 임대인을 통하여 직접 연락을 취하도록 해야 합니다.
• 등기소에서 확인: 가장 명확한 방법은 등기부 등본을 열람하는 것입니다. 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 확인할 수 있으며, 여기에서 근저당 설정 금액과 채권최고액 등을 정확히 파악할 수 있습니다.
• 대표 금융기관:

KEB하나은행	SC제일은행	국민은행
신한은행	외환은행	우리은행
한국시티은행

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(2) 특약 조항 추가하기

만약 근저당 설정 금액이 불확실하거나 임대인이 이를 제대로 확인해 주지 못할 경우, 특약 조항을 추가하여 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.

 

• 근저당 설정 금액 특약: 계약서에 "근저당 채권최고액이 임대인이 안내한 금액과 다를 경우 계약을 무효로 한다"는 내용을 포함하는 것이 좋습니다. 이를 통해 근저당 설정 금액으로 인한 불확실성을 어느 정도 해소할 수 있습니다.
• 접수증 첨부 및 효력 발생 시점: 계약 효력과 관련된 특약도 중요한데, 예를 들어 "등기 이전 접수증이 첨부된 시점에서 계약 효력이 발생한다"는 조항을 넣어 임대차 계약의 안정성을 확보해야 합니다.

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4. 실제 사례

위 사례처럼 임차인이 근저당 설정 금액을 명확히 파악하지 못하고 등기 이전도 완료되지 않은 상태에서 계약을 진행하려는 경우, 임차인에게 불리한 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 방지하기 위해서는 소유권 이전이 완료된 후 계약을 진행하는 것이 가장 안전하며, 만약 그렇지 못할 경우, 특약 조항을 추가해 임차인의 권리를 보호해야 합니다.

 

💡 자주 묻는 질문

Q: 근저당 설정 금액을 확실히 모르는데 계약을 진행해도 될까요?

A: 근저당 설정 금액이 불명확한 상태에서 계약을 진행하는 것은 매우 위험합니다. 임차인의 보증금이 후순위로 밀리거나 회수하지 못할 위험이 있기 때문에, 근저당 설정 금액을 정확히 확인한 후 계약을 체결해야 합니다.

 

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마무리

상가 임대차 계약을 진행할 때는 등기 이전과 근저당 설정 금액을 신중하게 확인해야 합니다. 이러한 중요한 정보를 명확히 파악하지 못할 경우, 임차인이 법적 보호를 받기 어려워질 수 있으므로 반드시 확인 후 계약을 체결하시기 바랍니다. 또한, 특약 조항을 추가하여 발생할 수 있는 리스크를 최소화하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 안전한 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

 

참고 자료 및 출처

• 대법원 인터넷 등기소
• 상가건물 임대차보호법 - 법제처

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위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

 

위 내용이 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^