전세계약 연장 시 확정일자와 대항력 순위 및 우선변제권 완벽 가이드

안녕하세요!

전세로 거주하고 계신 분들이 계약을 연장할 때 여러 가지 궁금한 점이 생길 수 있을텐데... 특히 오늘은 전세 연장 계약 시 확정일자, 대항력, 그리고 집주인의 담보 대출이 어떻게 영향을 미치는지에 대해 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

확정일자를 다시 받으면 이전 확정일자는 효력이 사라질까요?

아닙니다. 확정일자를 새로 받는다고 해서 이전 확정일자의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 확정일자는 임대차 계약의 존재와 내용을 공적으로 인증하는 날짜로, 임차인의 우선변제권을 보호하는 중요한 요소입니다.

 

하지만 계약 기간이 연장되거나 갱신될 경우, 새로운 계약서에 대해 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 계약 내용이 변경되었음을 공식적으로 인증도 하고, 임차인의 권리를 더욱 확실하게 보호할 수 있기 때문입니다.

 

출처: 대한법률구조공단 - 임대차 보호법 안내

 

계약 내용이 동일하면 이전 확정일자는 유지됩니다

 

여기에서 중요한 것은
계약 내용이 변경되지 않고
동일한 조건으로 갱신
(묵시적 갱신 포함)되었을 때,
이전 확정일자의 효력이 지속되어
우선변제권의 순위도
유지된다는 점입니다.

 

그러나 보증금액이나
기타 계약 조건이 변경되었다면,
이는 새로운 계약으로 간주되어
이전 확정일자의 효력이
인정되지 않을 수 있습니다.
이 부분을 명확히 알고
대응해야 합니다.

 

참고 법 조항
주택임대차보호법 제3조의2(확정일자 등): 확정일자는 임차인이 임대차계약을 증명하고 우선변제권을 확보하기 위한 중요한 수단입니다.
주택임대차보호법 제6조(묵시의 갱신): 계약 기간이 끝나도 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다.

 

계약 조건이 변경되면 순위에 변화가 있을까요?

네, 확정일자의 순위는 그 날짜에 따라 결정됩니다. 즉, 확정일자를 새로 받으면 그 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다. 그러나 기존의 대항력과 우선변제권은 임차인이 계속 거주하고 있는 한 유지됩니다.

 

따라서, 만약 집주인이 계약 기간 중에 담보 대출을 받았다면, 새로운 확정일자의 순위는 담보권 설정일보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 이 경우 임차인의 우선변제권이 제한될 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

 

집주인의 담보 대출을 받으면 대항력이나 순위에 영향이 있나요?

네, 집주인이 임대차 기간 중에 담보 대출을 받아 근저당권이 설정되면, 그 설정일 이후에 받은 확정일자의 순위는 근저당권보다 뒤로 밀리게 됩니다. 이는 경매 등으로 집이 처분될 경우, 임차인의 보증금 반환에 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

• 전세권 설정 등기: 임차인은 전세권을 설정하여 법적으로 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 
• 임대차 정보 확인: 계약 연장 시 반드시 등기부등본을 확인하여 집의 권리 관계 변동이 있는지 확인해야 합니다.

출처: 법무부 - 주택임대차보호법 해설 

 

해설집 다운받기

주택임대차보호법 해설집(법무부-국토교통부).pdf

1.79MB

 

추가 도움이 될 만한 정보

1. 대항력 유지 방법

• 주민등록 전입신고와 실제 거주: 임차인은 주민등록을 해당 주택으로 이전하고 실제 거주함으로써 대항력을 갖추게 됩니다.

2. 확정일자의 중요성

• 우선변제권 확보 : 확정일자는 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 확보합니다.

3. 계약서 작성 시 유의사항

• 계약 내용의 명확성: 계약서에 계약 기간, 보증금, 월세(있을 경우), 연장 조건 등을 명확하게 기재해야 합니다.
• 특약 사항 확인: 특별한 약정이 있다면 반드시 계약서에 포함시키고, 구두 약정은 추후 분쟁의 원인이 될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

마무리

1. 연장 계약 시 계약 조건이 동일하면 이전 확정일자의 효력이 유지되어 우선변제권의 순위도 그대로 유지됩니다.
2. 계약 조건이 변경되면 새로운 확정일자를 받아야 하며, 이때 우선변제권의 순위는 새로운 확정일자의 날짜를 기준으로 결정됩니다.
3. 집주인의 담보 대출 여부에 따라 임차인의 우선변제권 순위가 영향을 받을 수 있으므로, 반드시 등기부등본을 확인하세요.

 

전세계약을 연장할 때는 임차인의 권리를 보호하기 위해 확정일자, 대항력, 그리고 집주인의 담보 대출 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

 

이 글이 조금이라도 도움이 되길 바라며 오늘도 화이팅 하세요. ^^