개발행위허가 총정리: 허가 필요 기준, 예외 및 연장 요건 완벽 가이드 | 부동산 공법

안녕하세요!

부동산 개발을 계획 중이신가요? 건축물을 짓거나, 토지를 분할하거나, 땅을 다지는 작업을 하려면 반드시 개발행위허가를 받아야 하는데요.

 

허가 없이 개발을 진행하면 과태료 부과는 물론 원상복구 명령까지 받을 수 있으니, 미리 허가 절차를 제대로 알아두는 것이 중요합니다.

 

오늘은 개발행위허가가 어떤 경우에 필요한지, 절차는 어떻게 진행되는지, 예외 사항과 연장 시 주의해야 할 점까지 하나씩 살펴볼 테니 끝까지 읽어보세요!

1. 개발행위허가란? 꼭 받아야 하는 경우부터 확인하세요!

개발행위허가는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 특정 개발행위를 하기 위해 반드시 받아야 하는 허가입니다.

모든 개발행위가 허가 대상은 아니므로, 내가 하려는 개발이 허가가 필요한지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

✅ 개발행위허가가 필요한 경우

 

다음과 같은 개발행위를 할 경우 허가를 받아야 합니다.

1️⃣ 건축물 건축 및 용도 변경

• 주택, 상가, 공장 등 건축물 신축·증축·이전
• 기존 건축물의 용도 변경 (예: 공장을 창고로 변경)

2️⃣ 공작물 설치

• 옹벽, 저수지, 송전탑, 대형 간판 등 시설물 설치

3️⃣ 토지 형질 변경

• 성토, 절토, 정지, 개간 등 토지 모양이나 성질을 변경하는 경우

4️⃣ 토석 채취

• 개발 과정에서 흙이나 자갈 등을 채취하는 경우

5️⃣ 토지 분할

• 일정 면적 이하로 토지를 나누는 경우 (도시계획구역 내 토지는 허가 필수)

6️⃣ 자연경관 변경 및 녹지 훼손

• 보호지역에서 조경을 변경하거나 나무를 벌목하는 경우

💡 허가가 필요한지 헷갈린다면? 관할 시·군·구청(도시계획과 또는 허가과)에 전화 문의하면 더 빠르게 확인할 수 있습니다.

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2. 허가 없이 개발이 가능한 예외 사항

모든 개발행위가 허가 대상은 아니구요. 다음과 같은 경우에는 허가 없이 개발이 가능한 경우도 있습니다.

• 농업·임업·축산업 목적, 생업을 위한 토지 형질변경으로 토지를 개간하는 경우 (단, 논·밭으로 변경하는 경우 허가 필요)
• 도로·철도·공공시설 건설 등 국가나 지자체가 시행하는 개발
• 재해 복구를 위한 긴급 공사 (단, 1개월 내에 신고 필수. 미신고 시 과태료 최대 500만 원)
• 기존 건축물의 유지·보수를 위한 소규모 개발

💡 중요한 점!은 허가 없이 개발할 수 있는 경우라도 관할 관청에 신고가 필요한 경우가 있으므로 반드시 확인 후 진행해야 합니다.

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3. 개발행위허가 절차 (허가 신청부터 승인까지)

개발행위허가는 신청 → 심사 → 허가 결정 순으로 진행됩니다.

 

① 허가 신청

✅ 신청인: 토지 소유자 또는 개발사업자

✅ 접수 기관: 관할 시·군·구청 (허가과 또는 도시계획과)

✅ 필요 서류:

• 개발계획서 (개발 목적 및 내용 설명)
• 위치도 및 토지이용계획도
• 설계도서 (건축물 또는 공작물 관련)
• 환경 영향 평가서 (필요한 경우)

② 심사 과정

• 도시계획 및 환경 기준 검토 → 개발이 해당 지역의 도시계획과 환경 보호 기준에 부합하는지 확인
• 교통·경관 영향 분석 → 개발로 인해 주변 환경에 미치는 영향 평가
• 관련 부서 협의 → 필요 시 환경청, 산림청, 국토관리청 등의 의견 반영

③ 허가 결정

• 심사 후 허가 승인 또는 조건부 허가 가능
• 일반적인 처리 기간: 약 30일 (심사 내용에 따라 연장될 수 있음)

💡 허가 신청 전 미리 확인해야 할 점!이라면, 개발하려는 지역이 개발행위 제한구역이라면 허가를 받을 수 없을 수도 있으므로 사전 확인을 먼저 하세요.

 

4. 허가 제한 및 연장 기준 (허가받고 끝이 아닙니다!)

허가를 받았더라도 개발이 제한되거나 허가 기간을 연장해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

1) 허가가 제한될 수 있는 지역

• 도시계획이 수립 중인 지역 → 최대 3년 제한 (필요 시 2년 연장 가능)
• 녹지·농업보전지역, 생태보호구역 → 최대 5년 제한 가능
• 문화재 보호구역 → 문화재청 협의 필수

2) 허가 기간 연장 기준

• 허가받은 개발을 기한 내 완료하지 못한 경우 최대 2년 연장 가능
• 단, 허가 만료 30일 전까지 연장 신청 필수
• 기한을 초과하면 처음부터 다시 허가를 받아야 함

3) 허가 내용 변경 시 주의할 점

• 허가받은 면적을 5% 이내로 축소 → 재허가 없이 가능
• 연면적을 10% 이내로 축소 → 재허가 없이 가능
• 설계 변경, 용도 변경 등 주요 사항 변경 → 반드시 재허가 필요

💡 허가 연장은 기한을 놓치지 않도록 철저히 관리해야 합니다. 연장 신청을 놓치면 처음부터 다시 허가를 받아야 하는 번거로움이 생길 수도 있으니까요.

 

5. 개발행위허가 핵심 요약

1. 건축, 토지 형질 변경, 토지 분할 등 개발 시 허가 필수
2. 농업 개발, 공익 사업, 재해 복구 등은 허가 예외
3. 도시계획구역, 보호지역 등에서는 개발 제한 가능
4. 허가 연장은 반드시 만료 30일 전까지 신청해야 함
5. 일부 변경은 재허가 없이 가능 (면적 5% 축소, 연면적 10% 축소 등)

 

6. 마무리

개발행위허가는 부동산 개발을 진행할 때 반드시 확인해야 하는 필수 절차입니다. 특히 허가 가능 여부를 미리 검토하고, 필요한 서류를 철저히 준비하는 것이 중요한데요. 허가 기간을 놓쳐 불이익을 받지 않도록 미리 연장 신청을 준비하는 것이 좋습니다.