전원주택 매매 시 근린생활시설 계약 및 부가세 처리 방법 완벽 가이드

안녕하세요.

전원주택 매매의 경우 주택수 제한을 피하고자 많은 분들이 근린생활시설(근생)로 용도변경을 하시는 경우가 많습니다.

 

근린생활시설은
소규모 상업시설이나
주민 편의를 위한 시설을 의미하며,
이를 통해 주택 수에 따른
세금 부담을 피할 수 있습니다.
이는 주택수에 따른 세금 및
부담을 줄이기 위해
선택하는 방법중 하나입니다.

 

 

특히, 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 상업적 용도로 인정받아 주택 수에 대한 제한을 받지 않게 되므로, 주거용으로 이용하더라도 용도변경을 선택하는 경우가 많습니다. 오늘은 이와 같은 상황에서 매도인이 비사업자이고 매수인이 법인일 경우, 거래 형태와 관련된 계약 및 세금 문제에 대해 이야기 하려고 합니다.

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1. 일반 상가주택으로 계약을 해야 할까요?

네, 일반 상가주택으로 계약을 진행하는 것이 맞습니다. 근린생활시설로 허가가 나 있는 전원주택은 부동산의 용도가 상업적 공간으로 정의되기 때문에, 일반 주택 거래와는 다르게 처리되어야 합니다. 주거용이 아니라는 점에서 일반 상가(근생)로 계약서를 작성하여야 합니다.

 

근린생활시설로 등록된 경우, 주거 목적이라 하더라도 법적으로 상업용 공간으로 간주되기 때문에, 이를 명확히 하기 위해서 상가주택 형태로 계약을 진행하는 것이 필요합니다.

 

이 과정에서
주의해야 할 점은
매매대금을 정확하게 산정하고,
매수인은 계약을 체결하기 전에
상업적 용도로 인한
세금 부담과
관리 책임을
충분히 확인해야 합니다.

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2. 특약에 포괄양도양수가 아닌 일반 매매계약이라고 명시해야 할까요?

매도인이 사업자가 아니기 때문에 특약에 "포괄양도양수 계약"이 아닌 "일반 매매계약"이라고 명시하는 것이 좋습니다. 포괄양도양수는 사업자 간의 양도양수 과정에서 전체 사업체를 인수하는 형태로, 이 경우 부가가치세 부담이 발생하지 않도록 할 수 있습니다.

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포괄양도양수 조건이 적용되려면, 사업 전체가 하나의 단위로 매도되어야 하며, 매수인이 기존 사업의 모든 권리와 의무를 인수하는 형태여야 합니다.

 

예를 들어, 식당을 매도하는 경우 매수인이 기존 식당의 모든 재고, 계약, 직원 등을 그대로 인수하는 상황을 말합니다. 하지만 현재 매도인이 비사업자이고 매수인이 법인이기 때문에, 포괄양도양수 조건이 성립되지 않습니다. 따라서 특약에 일반 매매계약임을 명확히 명시해 오해를 방지해야 합니다.

 

이러한 특약 명시는 계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 효과가 있으며, 매수인 법인도 이를 정확히 알고 있어야 합니다.

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추가로, 특약에 명시된 내용이 이후의 세금 신고 및 납부 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 매매계약 전 반드시 세무 관련 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

 

3. "부가세 발생 시 매수자 부담" 특약 명시 여부

부가가치세와 관련해서 "부가세 발생 시 매수자 부담으로 한다"는 특약을 명시하는 것이 중요합니다. 매도인이 비사업자이기 때문에, 매도인은 별도의 부가가치세 환급이나 부담에 대한 의무가 없으므로, 매수자가 부가세 발생에 대한 책임을 지는 것이 일반적입니다.

 

특히 매수자가 법인인 경우, 부가세 환급 요건이 만족되지 않기 때문에 매수자 측에서 명확히 이 부담을 인지해야 합니다.

 

부가세는 상업적 용도로 사용되는 부동산 거래에서 필연적으로 발생할 수 있는 부분입니다. 이를 계약서에 명확히 명시하여 매수인이 거래 시 발생할 수 있는 세금 부담을 예상하고 준비할 수 있도록 해야 합니다.

 

이 특약은 매수자가 법인일 경우 특히 중요하며, 나중에 세금 문제로 인해 분쟁이 발생하지 않도록 명확한 조건을 설정하는 것이 필요합니다. 

 

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4. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 계약서 작성 및 금액 배분

토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 계약서를 각각 따로 작성해야 합니다. 이때 금액을 나누는 방법에 대해서는 다음과 같은 원칙을 따르는 것이 좋습니다:

 

• 감정평가를 통해 토지와 건물의 가치를 각각 산정하여 나누는 것이 가장 정확합니다. 감정평가를 통해 각 부분의 가치를 정확하게 산정하면, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 줄일 수 있으며, 매매 과정에서 명확한 근거를 제공할 수 있습니다. 감정평가 비용은 매도인과 매수인 간 협의를 통해 부담 주체를 정해야 하며, 일반적으로 비용을 절반씩 부담하는 것이 관례입니다. 이로 인해 발생할 수 있는 추가 비용도 계약 조건에 포함해야 합니다.
• 만약 감정평가를 진행하지 않는다면, 시장 가격 또는 부동산 전문가의 의견을 토대로 합리적인 비율로 금액을 배분해야 합니다. 예를 들어, 토지와 건물 각각의 시장가치를 대략적으로 파악한 후, 이를 비율로 나누어 계약서에 반영합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 의견 차이를 줄이기 위해, 부동산 중개인 또는 전문가의 자문을 받는 것이 필요할 수 있습니다.
• 일반적으로 토지와 건물의 비율은 시장에서의 가치를 반영하여 작성하며, 구매 계약서에는 각각의 가격이 명시되어야 합니다. 예를 들어 전체 매매가가 1억 원이라면, 토지와 건물 각각의 비율을 6:4로 나누어 계약서에 작성할 수 있습니다. 이러한 비율 산정은 추후 세금 부과나 법적 문제에 대비하기 위해서도 필요하며, 매수인과 매도인이 모두 합의한 비율을 계약서에 명확히 기록하는 것이 중요합니다. 이를 통해 매매 후 발생할 수 있는 세금이나 기타 비용에 대한 부담을 명확히 할 수 있습니다. 토지와 건물의 소유권이 다를 경우 각기 다른 세금 문제가 발생할 수 있으므로, 세금 부담에 대해 사전에 충분히 검토하고 명시하는 것이 중요합니다.

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아래에 특약 예시를 들어 두었습니다.

매수인과 매도인의 상황에 맞게 적절히 수정하시길 권장드립니다.

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특약 예시

 

1. "부가가치세 발생 시 매수자 부담" 특약

"본 계약에 따라 거래되는 부동산은 근린생활시설로 등록된 상업용 건물로, 매매대금에 대한 부가가치세는 매수자가 부담한다. 매수인은 부가세 관련 법령을 충분히 숙지하였으며, 매매대금 이외에 발생할 수 있는 부가가치세에 대해 매도인에게 어떠한 이의를 제기하지 않는다."

 

2. "토지 및 건물 금액 분리" 특약

"본 매매 계약은 토지와 건물이 각각 별도의 소유주로 등록되어 있으므로, 양자 간에 합의된 감정평가 결과에 따라 토지와 건물의 매매 대금을 다음과 같이 분리한다. 토지 매매 대금은 총 매매대금의 60%로, 건물 매매 대금은 40%로 산정한다. 본 금액은 매매계약서에 각각 명시하고 이에 따라 계약을 이행한다."

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3. "포괄양도양수 적용 배제" 특약

"본 계약은 포괄양도양수 거래가 아닌 일반 부동산 매매 계약임을 명시한다. 따라서 매도인이 영위한 어떠한 사업체나 사업권에 대한 포괄적인 승계는 발생하지 않으며, 부가가치세 부담 및 각종 세금은 관련 법령에 따라 처리한다."

 

4. "용도변경 및 세금 관련 책임" 특약

"매수인은 본 건물이 근린생활시설로 용도 변경되어 상업용 건물로 등록되어 있음을 인지하고 있으며, 이를 주거 목적으로 사용하더라도 관련 세금 및 법적 책임은 매수인에게 있다. 용도 변경에 따른 추가적인 세금이나 의무는 매수인이 부담한다."

 

5. "계약금, 중도금, 잔금 지불" 특약

"매수인은 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%를 다음과 같은 일정에 맞추어 지불한다. 지불 일정은 계약 체결일로부터 30일 이내 중도금을 지불하고, 잔금은 잔금일로부터 60일 이내에 완납한다. 지불이 지연될 경우 지연 이자 3%를 부과하며, 30일 이상 지연 시 계약이 자동으로 해제된다."

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6. "소유권 이전 및 세금 처리" 특약

"매수인은 잔금 지급 후 7일 이내에 소유권 이전 등기를 완료해야 하며, 이에 필요한 모든 비용(취득세, 등록세 등)은 매수인이 부담한다. 매도인은 소유권 이전 절차에 협조하며, 등기 완료 후에도 매매와 관련된 세금 문제에 대해 서로 합의한 내용을 존중하여 책임을 다한다."

 

7. "법적 분쟁 발생 시 관할 법원" 특약

"본 계약과 관련된 분쟁이 발생할 경우, 당사자들은 협의하여 해결하도록 최선을 다한다. 협의가 결렬될 시 서울중앙지방법원을 관할 법원으로 지정하며, 관련 소송 절차를 따르기로 합의한다."

 

관련 서적 및 참고 자료

• "부동산 세금 마스터하기" - 부동산 세금에 대해 상세하게 설명한 책으로, 매매 과정에서 발생할 수 있는 다양한 세금 문제
• "부동산 계약의 모든 것" - 부동산 계약의 기본과 특약 작성 방법을 설명하며, 근린생활시설과 주택의 차이점
• "사업자와 법인을 위한 부동산 매매 가이드" - 법인 매수 시 주의해야 할 사항과 부가세 처리에 대해 구체적인 사례
• 국세청 홈페이지 : 부가가치세 관련 자료를 확인.
• 대한민국 법제처 국가법령정보센터(바로가기) : 부동산 관련 법령 및 계약에 대한 내용을 참고.

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마무리

일반 상가주택으로 매매계약을 진행하시고, 일반 매매계약임을 특약에 명시하세요. 이를 통해 근린생활시설로 등록된 부동산을 상업적 용도로 계약한다는 점을 명확히 하시기 바랍니다.

 

부가세 관련 특약으로 매수자가 부담하도록 명확히 적어두시기 바랍니다. 이를 통해 매도인이 비사업자일 경우 발생할 수 있는 부가가치세 문제를 사전에 방지할 수 있습니다.

 

토지와 건물의 소유자가 다를 경우 계약서는 따로 작성하고, 금액은 시장가에 기반하여 배분하는 것이 좋습니다. 감정평가를 통해 명확한 비율을 산정하거나, 부동산 전문가의 의견을 반영하여 합리적으로 작성하시기 바랍니다.

 

특히 매도인이 비사업자이고 매수인이 법인인 상황에서 거래 조건을 명확히 하여, 세금 문제나 기타 법적 책임에서 양측이  모두 이해해야 합니다.

 

위 포스팅 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^